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Geerbte Immobilien

Korrekter Einzug spart Steuern

Wer eine Immobilie steuerfrei erben will, muss binnen sechs Monaten in sie einziehen. Von dieser Regel gibt es aber Ausnahmen.
Der Bundesfinanzhof (BFH) verschafft Erben von Immobilien etwas mehr Zeit, die Erbschaftsteuer zu zahlen. Das ist der wesentliche Tenor der BFH-Entscheidung vom 9.9.2015 (Az. II R 39/13). Die übliche Sechs-Monatsfrist für die Befreiung von der Erbschaftsteuer auf Immobilien kann nun verlängert werden. Im Grundsatz gilt: Erben einer Immobilie müssen binnen sechs Monaten nach dem Erbfall einziehen und die Immobilie bewohnen. Nur dann fällt keinerlei Erbschaftsteuer an. Neu ist die größere Flexibilität bei der Einzugsfrist. Weisen Erben nämlich nach, dass sie binnen der 6-Monatsfrist nicht einziehen konnten, lässt sich die Frist verlängern. Das kann im Einzelfall viel Geld sparen. Ein Beispiel: Ein Vater hinterließ 2010 seinen Kindern jeweils zur Hälfte ein Zweifamilienhaus. Eine der beiden Wohnungen war vermietet, die andere hatte der Vater gemeinsam mit seiner Tochter genutzt. Ende 2011 zog der andere Erbe mit seiner Frau ein. Obwohl er aufgrund einer Erbauseinandersetzung im März 2012 Alleineigentümer der Immobilie wurde, gewährte das Finanzamt ihm die Steuerbefreiung für die selbst genutzte Wohnung nur zur Hälfte. Dem widersprach der BFH. Er sprach dem Kläger eine Steuerbegünstigung in voller Höhe zu. Auch der Teil, den der Kläger erst später im Rahmen der Erbauseinandersetzung erworben hatte, muss steuerlich berücksichtigt werden. Durch das Alleineigentum an dem Haus erhöht sich das steuerbegünstigte Vermögen des Klägers. Das gilt unabhängig davon, ob die Erbschaftsauseinandersetzung innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall oder später erst erfolgt. Nicht ganz so beweglich und praxisorientiert war der BFH in einem anderen Fall mit sehr ähnlichem Sachverhalt. Denn für die Befreiung von der Erbschaftsteuer gilt noch eine zweite Bedingung: Das „Familienheim“ muss nach dem Erbfall und dem Einzug binnen 6 Monaten zehn Jahre lang bewohnt werden. Eine Ausnahme von dieser Bindung gibt es nur bei wichtigen Gründen. Dass die Arbeitsstelle an einem anderen Ort ist, zählt laut BFH aber nicht dazu. Das musste ein Kläger erfahren, dessen Arbeitsstelle 500 km vom geerbten Heim entfernt lag. Er wollte die Befreiung von der Erbschaftsteuer durchfechten und argumentierte, dass er aufgrund der großen Entfernung das Haus nicht bewohnen könne. Dem folgte das Gericht jedoch nicht (Urteil vom 23.6.2015, Az. II R 13/13). Ein wichtiger Grund wäre beispielsweise der krankheitsbedingte Umzug in ein Pflegeheim.

Fazit: Der BFH fällt zwei für Immobilienerben wichtige Urteil, die Sie kennen und im Erbfall bei der Vermögensplanung berücksichtigen sollten.

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