Nur das Vertragsdatum zählt

Wer eine Immobilie während der Spekulationsfrist verkauft, muss seinen Gewinn versteuern – daran ändern auch aufschiebende Bedingungen beim Verkauf nichts. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 10.2.2015 festgestellt (Az. IX R 23/13). Relevant für die Versteuerung ist allein die Unterzeichnung der notariellen Urkunde. In dem Streitfall hatte der Kläger die Betriebsanlage einer Eisenbahn erworben und innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren wieder verkauft. Allerdings wurde der Verkauf unter eine aufschiebende Bedingung gestellt. Demnach sollte er nur wirksam werden, wenn das Objekt die behördliche Freistellung vom Bahnbetrieb erhält. Dies erfolgte nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren. Für den Verkauf fällt dennoch Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn an. Die Begründung des Bundesfinanzhofs: Bereits mit Unterzeichnung des notariellen und damit für beide Seiten verbindlichen Kaufvertrages innerhalb der Spekulationsfrist lag ein wirksamer Verkauf vor. Es handelt sich um ein sog. privates Veräußerungsgeschäft. Daran ändert auch die aufschiebende Bedingung nichts. Auch ein außerhalb dieser Frist liegender Bedingungseintritt führt somit zur Besteuerung. Relevant ist dafür die beidseitige zivilrechtliche Bindung an das Rechtsgeschäft. Das wird durch den Vertrag über den Grundstücksverkauf, das den einen Vertragspartner zur Übertragung des Eigentums auf den anderen verpflichtet, dokumentiert. Denn ab Vertragsschluss bestand für keinen der Vertragspartner mehr die Möglichkeit, sich einseitig von der Vereinbarung zu lösen. Daher war der Zeitpunkt des Verkaufs steuerrechtlich relevant und der Zeitpunkt des Bedingungseintritts – Entwidmung – nicht.

Fazit: Der Zeitpunkt des Eintritts der aufschiebenden Bedingung ist für die Gewinn-Besteuerung unerheblich. Es kommt auf den Zeitpunkt der rechtsgeschäftlich verbindlichen Einigung an. Achten Sie bei Verträgen darauf, die Zehn-Jahres-Frist einzuhalten.