Vorsteuerabzug: Die Fläche entscheidet
Bei der Herstellung eines Gebäudes können Sie die Vorsteuer für Bauleistungen nur nach der Fläche in Anspruch nehmen.
Der Vorsteuerabzug bei der Herstellung eines später privat und gewerblich vermieteten Grundstücks erfolgt grundsätzlich nach der Fläche. Der Umsatz spielt dabei keine Rolle, entschied der BFH (Urteil vom 10.8.2016, Az. XI R 31/09). Zuvor hatte der EuGH die Rechtmäßigkeit dieser seit 2004 geltenden Regelung bestätigt. Von der Flächenberechnung gibt es eine Ausnahme: Einzelne Gebäudeteile dienen unterschiedlichen Zwecken, müssen deshalb unterschiedliche Anforderungen erfüllen und weisen bei Raumhöhen, der Dicke von Wänden und Decken oder hinsichtlich der Innenausstattung erhebliche Unterschiede aus. Diesen Ausnahmefall muss aber das Finanzamt prüfen und billigen. Die Aufteilung gemäß der Fläche, nicht dem Umsatz nach, gilt aber nur für die Herstellungskosten. Anders sieht es beim Ansatz der Unterhaltskosten des Gebäudes aus. Hier gilt der Umsatzschlüssel. Die tatsächlichen Aufwendungen können für die einzelnen Grundstücksteile jeweils bei der Vorsteuer in Ansatz gebracht werden. Wo Sie Umsatzsteuer kassieren, können Sie also die Vorsteuer geltend machen. Wo Sie – wie bei an Private vermietete Wohnungen oder an von der Umsatzsteuer befreite Mieter wie Ärzte vermietete Räume – keine erhalten, gilt dies natürlich nicht. Sie müssen die Aufwendungen für umsatzsteuerfreie oder mit Umsatzsteuer belegte Räume also sorgfältig gesondert ausweisen. Wie diese „wirtschaftliche Zurechnung“ zu erfolgen hat, ist nicht im einzelnen vorgeschrieben.
Fazit: Ihre Gestaltungsmöglichkeiten ergeben sich in der Bauphase. Je mehr Veränderungen Sie erst nach der Fertigstellung vornehmen können, desto größer der Vorsteuerabzug.
