Sie können ein Disagio bei Finanzierungen sofort als Werbungskosten abziehen. Voraussetzung: Es hält sich im Rahmen des am Kreditmarkt Üblichen. Was marktüblich ist, entscheiden die Finanzgerichte im Einzelfall. Der BFH hat nun aber festgelegt, dass eine Disagiovereinbarung mit einer Geschäftsbank wie unter fremden Dritten geschlossen die Marktüblichkeit nahelegt (BFH, Urteil vom 8.3.2016, veröffentlicht am 15.6.2016, Az. IX R 38/14).
Streitig ist der Werbungskostenabzug für ein Disagio bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag erwarb der Kläger ein Mehrfamilienhaus zum Preis von 1,5 Mio. Euro. Den Kaufpreis finanzierte er mit einem Hypothekendarlehen über einen Darlehensbetrag von nominell 1.333.000 Euro. Der Nominalzinssatz betrug bei einer festen Zinsbindung von zehn Jahren 2,85% jährlich. In die Berechnung des Nominalzinssatzes war ein Disagio von 10% der Darlehenssumme eingeflossen.
Das Finanzamt berücksichtigte hiervon lediglich den „marktüblichen Teil“ von 5%. Der darüber hinausgehende Disagiobetrag wurde auf den Zinsfestschreibungszeitraum von zehn Jahren verteilt. Im Streitjahr wurde der Disagiobetrag daher nur anteilig berücksichtigt. Das erfolgte zu Unrecht – das Gericht (wie auch der Fiskus) muss die Marktüblichkeit im Fremdvergleich prüfen, meint der BFH.
An einigen Grundsätzen des BFH können Sie sich orientieren: Marktüblich ist ein Verhältnis des Disagios zur Laufzeit und Höhe. 10% auf zehn Jahre sind jedenfalls nicht marktunüblich.
Die bloße Höhe des Disagiosatzes spielt keine Rolle.
Abzugrenzen ist das marktübliche Disagio von Gestaltungen, die sich nicht in dem auf dem aktuellen Kreditmarkt üblichen Rahmen halten. Wann dies der Fall ist, ist eine Frage der richterlichen Würdigung.
Wird eine Zins- und Disagiovereinbarung mit einer Geschäftsbank wie unter fremden Dritten geschlossen, indiziert dies aber die Marktüblichkeit. Diese Vermutung kann widerlegt werden, wenn besondere Umstände vorliegen, die dafür sprechen, dass der Rahmen des am Kreditmarkt Üblichen verlassen wird.
Fazit: Lassen Sie sich grundsätzlich nicht auf ungewöhnliche Gestaltungen ein. Sondern fragen Sie bei Ihrer Bank nach, was gerade am Markt üblich ist.
