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Appartement auch als Ferienwohnung nutzen

Wie Sie aus Ihrem Hotel-Appartement alles herausholen

Keine Seltenheit für Unternehmer, die sich oft an selben Orten aufhalten ... Sie kaufen sich ein Hotel-Appartement. Das kann dann steuerlich besonders vorteilhaft sein, wenn sie es für ein paar Wochen im Jahr als Ferienwohnung vermieten. Das höchste deutsche Steuergericht ist da nicht kleinlich.

Die zur Vermietung von Ferienwohnungen aufgestellten Rechtsprechungsgrundsätze gelten auch für eine dauerhafte (Zwischen-)Vermietung eines Hotelappartements. Das heißt: Sie gelten auch in dem Fall, wenn ein Steuerpflichtiger sein Appartement wochen- oder monatsweise an „Kurzzeitmieter" überlässt. Es macht dann auch keinen Unterschied, ob das Appartement tageweise oder längerfristig über eine Hotelbetriebsgesellschaft an Endnutzer überlassen wird. Unerheblich ist es auch, wenn die dem Vermieter zustehende „Ferienhaus-Miete" nicht in einem festen Betrag, sondern in einem Promille-Satz ausgedrückt wird, der dem Anteil des Nutzers an der zu verteilenden Netto-Kalt-Miete entspricht.

Dies ist bedeutend für die Klärung der Überschusserzielungsabsicht. Nur wenn diese gegeben ist, dürfen alle Ausgaben für die „Fe-Wo" ungekürzt abgesetzt werden. Das gilt nach bisheriger Rechtsprechung immer dann, wenn die Wohnung tatsächlich in der ortsüblichen Vermietungszeit vermietet ist oder wenn die tatsächliche Vermietungsdauer mindestens 75% der ortsüblichen Vermietungszeit erreicht.

Liegt die tatsächliche Vermietungsdauer um mehr als 25% darunter, muss die Überschusserzielungsabsicht geprüft werden. Es wird dann geprüft, ob – über einen Zeitraum von 30 Jahren gerechnet – die Mieteinnahmen auf der Basis der ungewöhnlich niedrigen Vermietungstage höher sind als alle in den 30 Jahren voraussichtlich anfallenden Werbungskosten (Abschreibung, Zinsen, laufende Grundstückskosten usw.). Nur wenn sich so auf 30 Jahre gerechnet ein Plus ergibt, darf der Eigentümer in dem streitigen Jahr eventuelle Verluste aus der Vermietung bei der Einkommensteuer absetzen!

Für den Sonderfall Hotelkomplex zeigt sich der BFH großzügig. Er hält es für ausreichend, auf die Auslastung des Hotelkomplexes anstatt auf die Auslastung sämtlicher Hotels am „Ort" abzustellen. Im Urteilsfall lagen die Vermietungszeiten des Gesamtkomplexes zwischen 70% und 80%. Von einer Unterschreitung ortsüblicher Vermietungszeiten kann daher nicht ausgegangen werden.

Fazit: Bei ähnlicher Ausgangslage überlegen Sie, diese Möglichkeit zur Steuergestaltung zu nutzen.

Urteil: BFH, IX R 18/18

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