Willkürliche Grunderwerbsteuer
Ein Urteil des Bundesfinanzhofes sorgt dafür, dass Häuslebauer ihre Nebenkosten nicht mehr sicher kalkulieren können.
Bauherren, die den Kauf eines Grundstücks und seine anschließende Bebauung planen, können ihre Nebenkosten nicht mehr sicher kalkulieren. Dafür sorgt das im Mai veröffentlichte Urteil des BFH vom 26.2.2014 (Az: II R 54/12) zur Grunderwerbsteuer. Denn wer nach diesem Urteil ein unbebautes Grundstück erwirbt und es anschließend bebauen lässt, trägt das Risiko, dass sich die Steuer nach dem (regelrecht viel höheren) Wert des bebauten Grundstücks berechnet. Wobei das Grundstück und das geplante Haus als ein „einheitlicher Erwerbsgegenstand“ gelten könnten. Ein Beispiel: Der Bauherr kauft ein Grundstück zum Preis von 100.000 Euro und müsste dafür eine Grunderwerbsteuer entrichten. Vor dem Bau hat er ein Bauunternehmen engagiert. Dieses besichtigte das Grundstück und erstellte ein Angebot mit der Planung und dem Kostenvorschlag von 300.000 Euro. Laut Urteil sind nicht mehr die 100.000 Euro, sondern insgesamt 400.000 Euro die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Hintergrund: Der BFH möchte damit vermeintlichen Missbrauch einschränken. Bisher mussten Käufer nur dann eine einheitliche Steuer auf das Grundstück und das geplante Haus entrichten, wenn der Verkäufer und die Baufirma zu einer Firma gehörten. Oft trennten der Grundstückseigentümer und der Bauunternehmer „künstlich“ den im Ursprung einheitlichen Vertrag und verschafften sich so Spielräume zur Steueroptimierung. Mit dem Urteil wird die Rechtslage jedoch unsicherer als sie eh schon war und „fördert Willkür“. So Hendrick Mielke – Steuerfachanwalt in der Kanzlei Flick Gocke Schaumburg. Der BFH sieht es nicht als erforderlich an, dass der Grundstückverkäufer und der Bauunternehmer vor dem Verkauf in irgendeiner Weise miteinander Absprache halten. So kann der Verkäufer dem Bauunternehmer das Grundstück nicht einmal für Planungs- und Angebotserstellungszwecke zur Verfügung stellen, ehe der Bauherr es gekauft hat. Das gilt, selbst wenn der Bauherr den Bauunternehmer unabhängig engagiert und ihn vertraglich verpflichtet hat, sich mit der Planung des Hauses auf dem zu erwerbenden Grundstück vor dem Kauf zu befassen. Der Fachanwalt Mielke empfiehlt eine gegen-ständlich-zeitliche Trennung. Dem „einheitlichen Erwerbsgegenstand“ können Sie wohl nur entgehen, wenn Sie Grundstückserwerb (zuerst kaufen) mit Karenzfrist zeitlich von der Bauwerksplanung trennen.
Fazit: Ob diese Lösung in der Praxis sinnvoll ist, bleibt dahingestellt. Ist ihre Objektplanung vor Erwerb des Grundstücks fortgeschritten, sollten Sie eine höhere Grunderwerbssteuer einplanen.
