Wohnimmobilien – aber wie?

Für die Anlage in Wohnimmobilien gibt es verschiedene Optionen. Wer nicht direkt ein Mehrfamilienhaus oder Eigentumswohnungen kaufen will, kann sich an großen Portfolien mit mehreren Wohnimmobilien beteiligen. Und auch da gibt es mehrere Möglichkeiten: Wohnfonds gibt es als klassische Investmentfonds. Ein solcher Wohnfonds hat eine ISIN, wird in ein Wertpapierdepot eingebucht und hat einen täglich veröffentlichten Preis. Mit einem Wertpapier kauft man sich zehn, fünfzig oder sogar mehr als einhundert Mehrfamilienhäuser ein. Aber: Ein Anleger muss einen solchen Fonds mindestens 24 Monate halten und hat eine 12-monatige Kündigungsfrist.

Ab 2018 gelten andere Steuerregeln

Steuerlich werden Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt, die der Abgeltungssteuer unterliegen. Bislang hatten die Fonds einen steuerlichen Vorteil: Immobilien, die länger als 10 Jahre im Bestand sind, konnten für den Anleger steuerfrei veräußert werden. Dieses Steuerplus hat die Rendite nach Steuern erhöht. Ab 2018 gelten andere Regeln. Die 10-Jahres-Regel fällt weg, dafür werden alle Erträge teilweise von der Abgeltungssteuer freigestellt.   Die Fonds sind also – auch nach Kosten – ein gutes Vehikel. Die Krux: Die Fonds sind seit Jahren so begehrt, dass sie häufig nicht mehr oder nur über „Wartelisten“ zu erhalten sind.

Wohnfonds mit gewerblichen Charakter

Diese Fondsart zählt zu den geschlossenen „Alternative Investmentfonds“ (AIF). Sie haben nur eine begrenzte Anzahl an Investoren. Mit dem Anlegergeld werden möglichst große Immobilienbestände gekauft und bewirtschaftet. Wertschöpfungspotenziale werden zur Renditesteigerung gehoben und dann – wenn der Markt es hergibt – wird der Fonds aufgelöst. Laufzeit ca. 5 bis 8 Jahre. Herausragend positionierte Anbieter schafften in der Vergangenheit 6 bis 8% Rendite pro Jahr, aktuell prognostizieren sie mindestens 4%. Steuerlich erzielen diese Fonds gewerbliche Einkünfte. Die Grenzsteuerbelastung beträgt (mindestens) 42% plus Solidaritätszuschlag. Die Fonds der Kategorie A haben zwar eine deutlich geringere Steuerlast. Aber: Wer sog. „Progressionseinkünfte“ benötigt, weil er eine Stiftung gründet und den damit verbundenen steuerlichen Freibetrag nutzen will, der freut sich über die Einkunftsart. Denn Einkünfte aus Kapitalvermögen können nicht oder nur sehr begrenzt mit dem Freibetrag verrechnet werden.

Wohnfonds ohne gewerblichen Charakter

Hier handelt es sich ebenfalls um „Alternative Investmentfonds“. Unterschied: Die Immobilien werden mindestens 10 Jahre gehalten. Die Fondslaufzeit ist entsprechend länger. Die jährlichen Nettoerträge aus Mieten unterliegen der normalen Einkommenssteuer (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung), die Wertsteigerungen der Immobilien werden nach jetzigem Recht steuerfrei vereinnahmt. Und anders als bei den offenen Fonds (A) wird dieses Privileg 2018 nicht gestrichen. Keine Immobilienanlage ohne Risiko! Ein vorzeitiger Ausstieg aus den Fonds der Kategorie B und C ist aufgrund des Beteiligungscharakters nicht möglich. Es sei denn, man findet einen Käufer für seinen Anteil. Derzeit ist dies kein Problem. Wenn Anteile gut gemangter Produkte verkauft werden sollen, werden diese meist über die Kapitalanlagegesellschaft zu guten Preisen schnell wieder platziert. Aber das muss nicht so sein – es könnte auch andere Zeiten geben.

Fazit: Anleger sollten darauf achten, dass a) die Produktart zur ihrer Strategie passt, b) die Produktanbieter erfahren sind, c) einen sehr guten Zugang zum Immobilienmarkt haben und d) die Rendite nach Kosten und Steuern attraktiv (genug) ist.

Hinweis: In der Praxis zeigt sich, dass einzelne Berater dieser Produktarten „verteufeln“. Zu teuer, zu intransparent, zu gefährlich, zu risikoreich lauten die pauschalen Urteile. Doch gut strukturierte Fonds mit vielen Wohnimmobilien können für Vermögende als „investierbar“ gelten.