Verträge mit Bauträger bergen Steuerfalle

Wenn Sie mit einem Bauträger zusammenarbeiten, müssen Sie bei der Vertragsgestaltung aufpassen. Denn schnell zahlen Sie für die gesamte Immobilien – Grundstück und Haus – Grunderwerbsteuer. Das gilt immer dann, wenn sich für Grundstück und Haus ein "einheitliches Vertragswerk" ableiten lässt.

Grundsätzlich fällt beim Immobilienkauf Grunderwerbsteuer an. Kaufen Sie also ein unbebautes Grundstücks oder erwerben ein Haus, d.h. ein bebautes Grundstück, müssen Sie die Grunderwerbsteuer auf den vollen Baupreis zahlen. Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis wird aber auch fällig, wenn Sie ein Grundstück von einem Bauunternehmer kaufen. Jedenfalls dann, wenn sich von diesem aufgrund eines „einheitlichen Vertragswerks“ ein Haus darauf errichten lässt. 

Einheitliches Vertragswerk wird zur Steuerfalle

Nach der ständigen BFH-Rechtsprechung stellen Kauf des Grundstücks und Bau des Hauses meist ein "einheitliches Vertragswerk" dar. Nämlich immer dann, wenn der Bauerrichtungsvertrag in zeitlichem und sachlichem Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag abgeschlossen wird. Das gilt auch dann, wenn zwei getrennte Verträge vorliegen. Oder wenn die Hausplanung vom Erwerber gestaltet wird.

Doch schlimmer geht's immer bei der Vertragsgestaltung. Ganz schlecht sieht es aus, wenn sich bereits aus den zivilrechtlichen Vereinbarungen im Kaufvertrag für den Grund und Boden ergibt, dass nicht das unbebaute, sondern das Grundstück in seinem künftigen bebauten Zustand Vertragsgegenstand ist. Dann kommt es gar nicht mehr auf das Vorliegen eines einheitlichen Vertragswerks an. Dann fällt somit auf die Baukosten Grunderwerbsteuer an.

Kläger konnten Grundstück faktisch nur bebaut kaufen

Im Urteilsfall wurde der Grund und Boden für ein Doppelhausgrundstück unter der aufschiebenden Bedingung gekauft, dass auch ein Werkvertrag über die Errichtung der Doppelhaushälfte auf dem Grundstück geschlossen wird. Es wurde im Kaufvertrag auch schon ein Preis für die Gebäudeerrichtung festgelegt. Damit hing die Wirksamkeit des Grundstückkaufvertrags unmittelbar am Abschluss des Werkvertrags. Die Kläger konnten das Grundstück faktisch nur bebaut kaufen. Deswegen fällt sowohl auf Grund und Boden als auch auf die Baukosten Grunderwerbsteuer an, so der BFH.