Shopping-Center müssen Kostenobergrenze für Mieter bestimmen

Böse Überraschung für eine Immobilien-Betreibergesellschaft – guten Nachrichten für gewerbliche Mieter. Die für ein Einkaufszentrum im Herzen von Berlin benutzten Formular-Mietverträge enthalten rechtswidrige Klauseln. Das Kammergericht (KG) Berlin weist zurück, dass es damit prinzipiell möglich ist, den 200 Ladenbesitzern Ausgaben für Hinweis- und Werbeschilder außerhalb des Gebäudes ohne jegliche (räumliche) Begrenzung aufzudrücken. Diese Formularklausel verstößt gegen das Transparenzgebot. 

Für die Ladenmieter seien die Kosten unberechenbar. Die Werbung könne letztlich in der ganzen Stadt oder im Bundesgebiet angebracht und aufgestellt werden und die Mieter für die Kosten herangezogen. Für Sabrina Greubel, Senior Associate bei der Rechtsberatungsgesellschaft Hogan Lovells International LLP in München, liegt das Urteil auf der Linie, „dem Mieter im Mietvertrag ein faires und leicht verständliches Bild über die anfallenden Nebenkosten zu geben“, sagte sie FUCHSBRIEFE. „Soll der Mieter Betriebs-/Nebenkosten übernehmen, muss dies ausdrücklich vereinbart werden. Der Mieter muss anhand der mietvertraglichen Vereinbarung aber zugleich jedenfalls grob abschätzen können, mit welchen Kosten er zu rechnen hat. Der Vermieter sollte dem Mieter also ein faires Bild geben, was an Kosten auf ihn zukommen kann.“ 

Obergrenzen einziehen

Mit einer Obergrenze müssen deshalb nicht nur die Ausgaben für Werbung, sondern auch die Kosten für die Wartung von Gemeinschaftsanlagen versehen sein. Eine formularmäßige Vertragsbestimmung, wonach der Mieter in einem Einkaufszentrum unter anderem die Wartungs- und Instandhaltungskosten für „alle technischen Einrichtungen (zum Beispiel Telefonzentrale, Musikübertragungsanlage, Blumen und Pflanzen etc.) einschließlich Außenanlagen und Parkplätzen“,  zu tragen habe, stellt eine unangemessene Benachteiligung dar, so das KG. Dem Mieter würden dadurch ohne Begrenzung der Höhe die Kosten für die Erhaltung des gesamten Einkaufszentrums und seiner Gemeinschaftsanlagen aufgebürdet. Das geht so nicht.

Rechtsanwältin Greubel sieht jetzt für die Praxis die Aufgabe, die „Begrifflichkeiten (wie etwa das Grundstück, der Mietgegenstand oder auch Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung) zu definieren und die Regelungen zur Kostentragung möglichst widerspruchsfrei zu gestalten. Gerade in Formularverträgen kommt es auf deren Verständlichkeit an.“