Mehr Steuererstattung der Finanzierungskosten möglich

Nur wenn eine Immobilie zur Erzielung von Einkünften genutzt wird, können auch die Schuldzinsen als Werbungskosten geltend gemacht werden. Das gilt auch bei teilweise genutzten Objekten - aber es gibt clevere Gestaltungsoptionen. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden und bestätigt.

Für Käufer, die eine Immobilie über Kredit finanzieren, ist die genaue Strukturierung der Finanzierung wichtig. Denn wird ein Teil einer kreditfinanzierten Immobilie selbst genutzt (oder auch Verwandten unentgeltlich überlassen), dienen diese Wohneinheiten gerade nicht der Erzielung von Einkünften. Sie fallen dann bei der Berechnung von steuermindernden Schuldzinsen heraus.

Finanzierungskosten richtig gestalten

Wird ein Gebäude teils selbst bewohnt und teils vermietet, dürfen nur die auf die vermietete Wohnung (oder auch die vermieteten betrieblichen gewerblichen Räumlichkeiten) entfallenden Finanzierungskosten abgesetzt werden. Grundsätzlich sind die Finanzierungsmittel nach dem Verhältnis der Wohn- bzw. Nutzflächen auf den selbst bewohnten bzw. vermieteten Teil des Gebäudes aufzuteilen.

Es gibt aber einen Weg, auch einen höheren Schuldzinsenabzug zu erreichen. Das gelingt, wenn der Steuerzahler ein Darlehen gezielt für den Gebäudeteil aufnimmt, der zur Erzielung von Einkünften gedacht ist. Zudem muss er auch die auf diesen Gebäudeteil entfallenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten gesondert ausweisen und nachweislich mit dem „richtigen“ Darlehen die für den vermieteten Teil anfallenden Kosten bezahlen. 

Mehr absetzen ist möglich

Der Steuerzahler kann so seine Eigenmittel für die selbst bewohnte Wohnung einsetzen, die benötigten Fremdmittel (und folglich auch die anfallenden Schuldzinsen) in einem höheren Verhältnis als nach dem Nutzungs-/Wohnflächenschlüssel dem vermieteten Teil der Immobilie zuordnen. Diese Möglichkeit besteht auch beim Kauf eines Hauses mit vier Einheiten, von denen der Steuerzahler drei vermietet und eine selbst bewohnt.

Im Urteilsfall wurde wie für den vollen Schuldzinsenabzug erforderlich für jede Einheit im Kaufvertrag ein eigener Kaufpreis ausgewiesen. Der Steuerzahler finanzierte jede vermietete Einheit jeweils durch ein eigenes Darlehen sowie die eigengenutzte Wohnung aus vorhandenen Eigenmitteln. Die Darlehensmittel wurden sämtlich an einem Tag einem Girokonto des Klägers der Bank gutgeschrieben. Auf diesem Konto befanden sich auch die für die Finanzierung der eigengenutzten Wohnung vorgesehenen Eigenmittel des Klägers. Von diesem Konto wurde am selben Tag der gesamte Kaufpreis für das Objekt in vier Einzelüberweisungen laut Aufteilung im Kaufvertrag an die Verkäuferin gezahlt.