Immobilienpreise unter Druck
Immobilienbesitzer und Investoren müssen sich mittelfristig auf weiter sinkende Immobilienpreise einstellen. Im vierten Quartal 2022 sind die Preise erstmals seit 2010 gesunken, so das Statistische Bundesamt. Der Rückgang betrug 3,6% im Vergleich zum Vorjahresquartal und 5% zum Vorquartal. Der Rückgang der Preise war tatsächlich noch so gering, dass über das Gesamtjahr ein Plus zu verzeichnen ist.
Die fallenden Preise werden durch die steigenden Zinsen ausgelöst. FUCHSBRIEFE gehen davon aus, dass die EZB die Zinsen noch mehrmals erhöhen wird (FB vom 27.03.2023). Das bremst die Kreditnachfrage aus. Die Zahl der Käufer sinkt und das wirkt auf die Immobilienpreise zurück. Dieser Effekt wird noch mindestens ein Jahr lang anhalten.
BIGNITE-Immo-Index XXXX
Das signalisiert auch der BIGNITE-Immo-Index, den FUCHSBRIEFE exklusiv nutzen können. Sowohl Angebot als auch Nachfrage sinken leicht und im Gleichschritt. Der Markt scheint nach Änderung des Zinsregimes und der Hochinflationsphase nun zunächst neues Gleichgewicht gefunden zu haben.
Politische Eingriffe sind ein großes Risiko für den Immobilienmarkt
Ein erhebliches Risiko sind politische Eingriffe. Längere Durststrecken gab es vor allem dann, wenn der Staat in den Immobilienmarkt eingegriffen hat. Das war nach dem Wiedervereinigungsboom der Fall. Jemand, der 1995 eine Immobilie gekauft hatte, musste bis 2012 warten, um den Einstandspreis wieder erzielen zu können. Damals hatten Abschreibungsmodelle die Investitionen in Ostdeutschland aufgebläht, während viele von dort in den Westen zogen und die Nachfrage sank.
Derzeit greift der Staat mit Energieregeln (Solarpflichten, Heizungsregeln und Sanierungsauflagen) wieder massiv und voraussichtlich langfristig in den Markt ein. Das dürfte die Nachfrage massiv verändern und die Kosten für Immobilien teils drastisch erhöhen.
Nachfrage nach Wohnraum ist noch hoch
Die Demografie kommt als strukturelle Preisbelastung hinzu. In der Vergangenheit wuchs die deutsche Bevölkerung. Ohne Zuwanderung wird sie in den kommenden Jahren aber spürbar schrumpfen. Noch ist die Nachfrage nach Immobilien hoch. Laut VDP stiegen die Neuvertragsmieten im vierten Quartal 2022 um 6,5%. Das ist ein neues Allzeithoch. Die starke Zuwanderung treibt derzeit die Mieten. Ob die Fachkräfteeinwanderung in den kommenden Jahren auf hohem Niveau verharren wird, ist aber ungewiss.
