Nießbrauch mit Tücken
Vorsicht bei Nießbrauch – dieser kann zu unerwünschten Steuerfolgen führen. Das mussten jetzt Mutter und Tochter als Eigentümer einer Immobilie schmerzhaft erfahren.
Mutter kann Schuldendienst nicht erbringen
Die Mutter wollte eigentlich den Schuldendienst weiter leisten, war dazu aber offenbar nicht mehr in der Lage. Die Tochter veräußerte daher das Anwesen innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf durch die Mutter. Sie wollte damit Zwangsvollstreckungsmaßnahmen der Grundschuldgläubiger vermeiden. Ihr Glück: Wegen des unentgeltlichen Erwerbs wurde ihr (nach § 23 Abs. 1 Satz 3 des Einkommensteuergesetzes) der Kaufzeitpunkt der Mutter zugerechnet. Es handelte sich aus Richtersicht also um ein privates Veräußerungsgeschäft. Soweit sie das Nebengebäude vor und nach der Übernahme von der Mutter zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, musste sie den Verkaufsgewinn nicht versteuern.
Die Kehrseite der Medaille
Doch nun kommt die Kehrseite. Das Finanzamt versteuerte den Gewinn für das Hauptgebäude. Zu Recht, sagten die Richter am BFH. Denn: Die Nutzung durch die Mutter infolge des Wohnrechts ist – irgendwie logisch – keine Nutzung durch die Tochter „zu eigenen Wohnzwecken“.
Und es kommt noch ein kleiner "Hammer" hinterher. Von dem Veräußerungserlös von mehr als 500.000 Euro musste die Tochter wegen der Schulden der Mutter 265.488 EUR an die Grundschuldgläubiger abführen. Die Tochter hoffte, diese Zahlung als nachträgliche Anschaffungskosten oder als Werbungskosten abziehbare Veräußerungskosten vom Gewinn abziehen zu können und dadurch die Steuerzahlung zu mindern.
Schuldentilgung keine Veräußerungskosten
Geht nicht, urteilte der BFH. Begründung: Nachträgliche Anschaffungskosten entstehen nicht, wenn der Erwerber eines Grundstücks zwecks Löschung eines Grundpfandrechts Schulden tilgt, die er zunächst nicht vom Übergeber übernommen hat. Die bloße Verwendung des Veräußerungserlöses zur Tilgung privater Verbindlichkeiten nach der Veräußerung führt nicht zur Entstehung von Veräußerungskosten.
