Den Verkauf steuerlich optimieren
Ein Urteil des Bundesfinanzhofs hat Auswirkungen für nahezu jeden Immobilienbesitzer.
Quelle: eigene Darstellung
Wer seine Immobilie verkauft, kann nicht in jedem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung steuermindernd geltend machen. Für deren Anrechung ist der Zeitpunkt des Immobilienverkaufs entscheidend. Das ist das Ergebnis eines Urteils des Bundesfinanzhofs (BFH, Urteil vom 11.2.2014, Az. IX R 42/13). Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt an, wenn ein Immobilienkredit vor Ablauf der festen Zinsbindung vom Kreditnehmer gekündigt wird. Der Darlehensnehmer muss der Bank dann einen Ausgleich für die entgangenen Zinsen zahlen. Dabei gilt: Je länger die Restlaufzeit der Zinsbindung, desto höher ist die Entschädigung. Entscheidend dafür, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung die Steuer reduzieren kann, ist die Spekulationsfrist von zehn Jahren. Nur wer seine vermietete Immobilie innerhalb dieser Frist verkauft, kann auch eine ggf. anfallende Vorfälligkeitsenschädigung an die Bank als Werbungskosten absetzen. Schließlich, so die Steuerlogik, zahlt der Verkäufer auch nur während der Spekulationsfrist Steuern auf den Verkaufserlös. Die Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank reduziert diesen Erlös und kann folgerichtig angerechnet werden. Beim Verkauf einer Immobilie nach der Spekulationsfrist wird der Veräußerungserlös dagegen nicht versteuert. Folglich können mögliche Vorfälligkeitskosten auch nicht steuermindernd geltend gemacht werden (vgl. Übersicht). Auch einen Abzug der Vorfälligkeitskosten als Werbungsaufwendungen für Vermietung und Verpachtung akzeptiert der Fiskus nicht. Grundsätzlich anders sieht das allerdings bei gewerblichen Immobilien aus. Da diese zum Betriebsvermögen gehören, kann eine anfallende Vorfälligkeitsentschädigung immer steuermindernd auf den Betriebsgewinn angerechnet werden.Fazit: Das Urteil betrifft de facto jeden Immobilienverkäufer. Während der Spekulationsfrist müssen Steuern gezahlt werden – unter Anrechnung der Vorfälligkeitsentschädigung. Nach der Spekulationsfrist fallen keine Steuern an, die Kosten der Vorfälligkeitsentschädigung gehen aber voll zu Lasten des Verkäufers. Heikel ist genau der Zeitpunkt zum Ende der Spekulationsfrist, wenn Verkäufer zwischen Versteuerung und Anrechnung abwägen müssen. Das ist für jeden ein individuelles Rechenexempel.
