Spielraum für Optimierungen
Die in etlichen Bundesländern heraufgesetzte Grunderwerbsteuer lässt sich durch geschickte Vertragsgestaltung verringern.
Es gibt wieder einen Grund mehr, sich mit dem Kostenpunkt Grunderwerbsteuer zu befassen. Denn nun erhöht auch Hessen die Abgabe von 5% auf 6%. Das heißt: Ab dem 1.1.2015 müssen Sie dann bspw. beim Kauf einer 300.000 Euro teuren Wohnung mit 18.000 statt 15.000 Euro Grunderwerbsteuer rechnen. Bereits zum 1.1.2014 hatten Berlin (auf 6%), Schleswig-Holstein (auf 6,5%), Bremen und Niedersachsen (beide auf 5%) die Steuer erhöht. Entscheidend für den Optimierungsspielraum sind die Bezugsgrößen. Denn die Steuer wird an der vom Käufer erbrachten Gegenleistung bemessen. Dabei sollten Sie beachten, was tatsächlich als „Gegenleistung“ gilt. So können Sie böse Überraschungen bei der Berechnung des Kapitalbedarfs vermeiden und die Steuerbelastung drücken. Als „Gegenleistungen“ gelten: der Kaufpreis laut Vertrag; übernommene Verbindlichkeiten des Verkäufers (z. B. Restschuld), bzw. Gerichtskosten im Falle eines Mietobjekts im Zwangsversteigerungsverfahren; die Gebühren des Grundbucheintrags; Sachverständigenkosten wie z. B. die Immobilienbewertung; dem Verkäufer vorbehaltene Nutzungen (Nießbrauchsrecht, Wohnungsrecht). Bei der Grunderwerbsteuer werden nicht die Notarkosten und Maklercourtage berücksichtigt. Auch das miterworbene Inventar ist von der Steuer ausgenommen. Dazu gehören etwa Einbauküchen, Möbel, Sauna, Swimmingpools, Treppenlifte, Einrichtungen für barrierefreies Wohnen oder Photovoltaikanlagen. Wichtig: Diese Punkte müssen Sie mit klar nachvollziehbaren Kosten im Kaufvertrag auflisten. Ansonsten können Sie diese nicht gegenüber dem Finanzamt geltend machen. Beim Kauf eines Grundstücks, das später vom Verkäufer bebaut werden wird, zahlen Sie die Steuer inklusive des Preises des künftigen Bauwerks. Es empfiehlt sich daher, den Kaufvertrag für das Grundstück getrennt vom Bauvertrag abzuschließen. Außerdem darf keinerlei Zusammenhang zwischen dem Verkäufer und der Baufirma bestehen, damit sie die Grunderwerbsteuer nur für das Grundstück und nicht auch noch für das Bauwerk zahlen müssen. Außerdem gibt es Spielraum bei der Vertragsgestaltung. Sowohl Käufer als auch Verkäufer sind per Gesetz verpflichtet, die Steuer zur Hälfte zu entrichten. In der Praxis wird im Kaufvertrag aber häufig festgehalten, dass der Käufer die Steuer entrichtet. Dafür kann der Käufer den Kaufpreis laut Vertrag um jeden Kostenpunkt extra drücken.
Fazit: Berücksichtigen Sie diese Hinweise, um Ihre Grunderwerbsteuerkosten zu senken. Wenn Sie speziell den Kauf einer Immobilie in Hessen planen, sollten Sie versuchen, den Abschluss des Kaufvertrags vor den Stichtag am 1.1.2015 zu legen.
