Riskante Alternative
Stiftungen legen immer öfter in Wohnimmobilien an. Doch diese Strategie hat ihre Tücken.
Stiftungen finden zunehmend Wohnimmobilien als Anlageklasse attraktiv. Das wurde in mehreren Foren und Gesprächen am Rande des Deutschen Stiftungstags in Leipzig sehr deutlich. Projektträger locken mit Renditen von 4% und mehr. Und Mieteinkünfte werden vorschnell mit Renteneinkünften gleichgesetzt. Doch die Immobilienanlage ist gerade für Stiftungen im jetzigen Marktumfeld mit Vorsicht zu genießen. Tatsächlich ist so gut wie kein Angebot am Markt. Eigentümer bleiben in Erwartung steigender Preise und aus Mangel an Anlagealternativen auf ihren Beständen sitzen. Was an Objekten jetzt auf den Markt kommt, sei „fast nur noch problematisch oder im Preis überzogen“, meinte Industria-Wohnen-Geschäftsführer Klaus Niewöhner-Pape. Wer verkauft, diktiert den Preis. Bauträger kommenden mit geradezu aberwitzigen Preisvorstellungen. Sie wollen inzwischen das 24fache der Nettokaltmiete und setzen das durch, berichtet Niewöhner-Pape. Investoren müssten sehr schnell entscheiden – und damit meist unüberlegt. Wer wochenlang prüft und zögert, zieht den Kürzeren. Denn institutionelle Investoren greifen sofort zu. Auch kalkulieren Käufer die Bewirtschaftungskosten oft nicht sauber. Dies kann in der Rentabilitätsrechnung zu Fehlschlüssen führen. So liegen in Frankfurt die Kaufpreis-Multiplikatoren deutlich höher als in Wuppertal. Aufgrund attraktiverer Mieten komme man in Frankfurt bei ähnlichen Bewirtschaftungskosten auf deutlich bessere Renditewerte als in Wuppertal. Investoren dürfen sich keine Illusionen über dauerhaft erzielbare Mietpreise machen. Der Markt dünnt nach oben hin extrem aus. 8 Euro Nettokaltmiete können noch 58% der Haushalte in Deutschland zahlen. Bei 12 Euro sind es nur noch 35%. In Ostdeutschland zahlt niemand Preise über 11 Euro. Sinnvoll investieren kann man noch in Zuzugsgemeinden mit bisher moderaten Preissteigerungen. München und Stuttgart sind damit tabu, Essen – wegen Abwanderung und trotz geringer Preiszuwächse – auch. Infrage kommt eine Großstadt wie Frankfurt mit 1.600 qm für eine ETW und Einwohnerzuwachs. Die Eigenkapitalverzinsung sollte mindestens 3,5% p. a. betragen. Die Vorabinvestition in Know-how und damit Zeit ist hoch! In C-, D- und E-Städten ist die langfristige Wertsteigerung sehr unsicher. Fazit: Gerade Stiftungen müssen Immobilieninvestments sehr genau durchkalkulieren – auch den Zeitaufwand der dafür nötig ist. Die langfristig erzielbare Rendite liegt meist bei oder unter 3% netto. Die finanziellen Risiken sind oft erheblich. In 20 Jahren kann der Zins wieder bei 5% liegen. Das würde die Attraktivität von Immobilien deutlich mindern.
