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Immobilienbesitzer sollten Einnahmen sorgfältig planen

Die Erbpacht ist im Kommen

Immer mehr Gemeinden planen, Grundstücke für Wohngebäude in Erbpacht abzugeben. Käufer von Eigentumswohnungen, die auf derartigen Grundstücken errichtet wurden, müssen einige Besonderheiten beachten.
Immer mehr Gemeinden in Deutschland planen, ihre Grundstücke in Erbbaurecht abzugeben. Damit soll der öffentliche Wohnungsbau gefördert und Bodenspekulation verhindert werden. In einigen Städten wie Frankfurt und Hamburg gibt es schon jetzt viele Erbbaugrundstücke. Dabei wird der Baugrund an denjenigen, der darauf baut, auf Jahrzehnte - häufig sind es 99 Jahre - verpachtet. Üblicherweise bezahlt der Gebäudeeigentümer einen jährlichen Erbbauzins. Der Besitz von Grundstück und dem Gebäude darauf wird damit getrennt. Rechtliche Grundlage ist das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) 

Für Käufer im Erbbaurecht gilt es einige Punkte zu beachten

Käufer von Eigentumswohnungen im Erbbaurecht müssen einige Punkte beachten. Sie sollten darauf achten, dass möglichst wenige Verfügungsbeschränkungen und Zustimmungserfordernisse für die Nutzung bestehen. Üblich ist etwa eine Zustimmung des Erbbaurechtsgebers bei Verkauf oder Belastung der Immobilie.

Ein großer Vorteil ist, dass der Erbbauzins bei vermieteten Objekten steuerlich als Aufwand absetzbar ist. In der Praxis liegt er bei 2% bis 6% des Grundstückswerts. Er muss aber auch entrichtet werden, wenn keine Einnahmen erzielt werden, etwa weil die Immobilie leer steht. Besonders wichtig: Die zeitlich beschränkte Pacht senkt den Wert der Immobilien über die Jahrzehnte.  

Wertabschlag bei Ablauf des Erbbaurechts

Der Abschlag auf Immobilien steigt bei Immobilien mit einer kurzen Restlaufzeit stark an. Denn am Ende der Laufzeit des Erbbaurechts fällt die Immobilie gegen eine Entschädigung an den Grundstückseigentümer. Die Höhe der Entschädigung hängt von der Vereinbarung im Erbbauvertrag ab. Bei Wohngebäuden sind es mindestens zwei Drittel des Verkehrswerts des Gebäudes zum Zeitpunkt des Ablaufs des Erbbaurechts.  

Fazit: Das Erbbaurecht wird in Zukunft häufiger angewendet werden. Käufer von Wohnungen, die im Erbbaurecht errichtet wurden, sollten ihre Renditeberechnungen auf Basis ihrer Mieteinnahmen machen, um die Risiken derartiger Objekte zu minimieren.
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