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Kaufchancen bei US-REITS

Boston Properties hat besondere Immobilien

Der Immobilienmarkt in den USA ist zweigeteilt: Wohnimmobilien sind wieder gefragt, im Bereich der Gewerbeimmobilien türmen sich teils faule Kredite und bringen Banken ins Wanken. Viele Anbieter müssen sich neu aufstellen. Gerade in dieser Korrektur-Phase können Anleger aber gute Einkaufsmöglichkeiten nutzen.

Die Krise am Markt für US-Gewerbeimmobilien ist auch eine Chance für Anleger. Die zwischenzeitliche Erholung der Immobilienaktien und REITs ist zuletzt wieder ins Stocken geraten. Wer in dieser Phase etwas tiefer in die Portfolios der REITS hineinschaut, wird einige gute Kaufgelegenheiten entdecken. 

REIT der besonderen Klasse

Eine gute Anlagemöglichkeit sehen wir im Boston Properties (WKN 907550). Das Unternehmen wurde 1970 mit Sitz in Boston gegründet und betreibt 188 Immobilien unter anderem in Boston, Los Angeles, New York City, San Francisco, Seattle und Washington D.C. mit einer Gesamtfläche von 5 Mio. m2. Namhafte Klasse-A-Gebäude gehören zum Portfolio wie z.B. das General Motor Building in New York oder der Salesforce Tower in San Francisco.

Der Marktführer ist weiter auf Wachstumskurs. Als größter Entwickler und Betreiber von Premium-Arbeitsflächen hegt das Unternehmen den Anspruch seinen Kunden außergewöhnliche Immobilien zur Verfügung zu stellen. Der relativ hohe Vermietungsstand von knapp 90% bestätigt diesen Anspruch ebenso wie die durchschnittliche Vertragslaufzeit von 7,6 Jahren. Mit dem Liquiditätspolster von 3,4 Mrd. USD halten wir das Haus für solide aufgestellt.

Qualität hat ihren Preis

Das Umsatzwachstum lag in den zurückliegenden fünf Jahren bei durchschnittlich 4% p.a. Das wird jedoch etwas durch den Rückgang im Corona-Jahr (-6,6%) verzerrt. Für die nächsten Jahre erwarten Analysten vorsichtig ein Wachstum von 2% p.a. An der Börse könnte das zu positiven Überraschungen führen. 

Ein Pluspunkt ist für uns auch die hohe operative Marge. Sie liegt aufgrund der besonderen Immobilienqualität bei gut 32%. Das spiegelt sich im Preis-Buch-Verhältnis von 1,9. Der REIT steigerte die Dividende in der zurückliegenden Dekade kontinuierlich. Aktuell beläuft sie sich auf 6,3%. Die Eigenkapitalquote liegt aber bei relativ niedrigen 22%.

Rating reduziert-Aussichten positiv

S&P reduzierte zwar zuletzt sein Rating, schätzt jedoch die Kreditqualität nach wie vor mit einem BBB als Investmentgrade ein. Die Agentur verweist auf konjunkturellen Gegenwind sowie den Schuldenstand, sieht jedoch für 2025 eine Verbesserung. 

Fazit: Wir sehen gute Einstiegs-Chancen in den REIT, den wir für fundamental gesund halten. Das gute Immobilien-Portfolio und die langlaufenden Verträge sichern das Unternehmen ab. Die Dividendenrendite ist attraktiv, der REIT hat noch Potenzial. Aufgrund der größeren Kursschwankungen in der aktuellen Unsicherheitsphase würden wir gestaffelt einsteigen.
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