Berliner Preistreiber

Der Berliner Senat sorgt bei Eigentumswohnungen für eine Angebotsverknappung. Seit März gilt zunächst in 21 sog. sozialen Erhaltungsgebieten ein Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. 160.000 Objekte, auch in attraktiven Lagen wie Prenzlauer Berg, Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf sind davon betroffen. Die Genehmigungspflicht wird sich in der Praxis als Umwandlungsverbot erweisen, so Dirk Wohltorf vom Immobilienverband Deutschland. Wenn man Häuser nicht mehr aufteilen und Wohnungen als Eigentum verkaufen kann, gibt es weniger Angebot. Die logische Konsequenz: Die Preise steigen. Dies gelte, so Wohltorf, auch außerhalb der Millieu-schutzgebiete. Dahin verlagere sich die Nachfrage, die in den betroffenen Gebieten nicht befriedigt werden kann. Die Lage könnte sich noch verschärfen, wenn das Umwandlungsverbot größere Bereiche trifft. Wohltorf hörte von Baustadträten, die nur auf die Ausweitung der Schutzgebiete warteten, erzählt er FUCHS. In München oder Hamburg, wo ähnliche Regelungen bereits 2014 bzw. 1998 eingeführt wurden, würde hingegen mit Augenmaß vorgegangen. Die Genehmigungspflicht etwa werde nur in Bereichen eingeführt, in denen man dies für absolut notwendig halte. Außerdem gebe es eher Ausnahmegenehmigungen, z. B. für Häuser mit hohem Leerstand. Das Umwandlungsverbot dürfte aber nicht jedes Marktsegment gleichermaßen betreffen. Neu gebaute Eigentumswohnungen sind nicht betroffen, da sie auch meist viel teurer als umgewandelte Altbauwohnungen sind. Das ist ein anderer Markt, so Inka-Marie Storm vom Eigentümerverband Haus & Grund. Der Millieuschutz lässt Eigentümern aber auch Gestaltungsoptionen. Die Genehmigung zur Umwandlung dürfe beispielsweise nicht versagt werden, wenn dies wirtschaftlich für den Eigentümer nicht zumutbar ist. Das könnten etwa Objekte sein, deren Mieten so niedrig sind, dass sie gemäß der Kappungsgrenzen-Verordnung nicht im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmieten erhöht werden können. Aber: Die Behörden müssten vom berechtigten Umwandlungsinteresse erst überzeugt werden. Auch das Bau-GB sieht Gründe vor, die eine geplante Umwandlung erlauben. Praxisrelevant:

• wenn ein Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum zugunsten der Erben be-gründet werden soll,

• wenn an Familienangehörige zur eigenen Nutzung veräußert wird oder

• wenn der Eigentümer sich verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren nur an den Mieter zu verkaufen, der schon zum Zeitpunkt der Umwandlung in der betroffenen Wohnung gewohnt hat.

Dann darf die Genehmigung nicht versagt werden.

Fazit: Umwandlungsverbote werden sich auf die Preise für Eigentumswohnungen auswirken – vor allem im Altbaubereich. Genehmigungsvorbehalte sind Vorboten immer strikteren Vorgehens. Prüfen Sie gesetzliche Hürden, aber auch Möglichkeiten.