Renditebringer Pflege
Pflegeimmobilien lohnen die Investition und stehen überdurchschnittliche Renditen.
Pflegeimmobilien sind gute Renditebringer. Im Durchschnitt sind es 6,5% p. a., rechnet der Spezialmakler Terranus Real Estate vor. Aber die Experten warnen auch vor einem blinden Einstieg auf dem jetzigen Niveau. Hauptgrund sind die binnen der letzten drei Jahre um 20% gestiegenen Preise für Core-Objekte. Galt für diese noch vor wenigen Jahren das 13,5-fache der Miete als Obergrenze, wird aktuell häufig das 14- bis 16-fache gefordert – und gezahlt. Dabei handelt es sich vielfach gar nicht einmal um Spitzenobjekte. Für Pflegeimmobilien gelten nämlich andere Kriterien als nur eine gute Lage. Nicht das idyllische Heim auf der grünen Wiese bietet die besten Vermietungschancen. Die Bewohner bevorzugen städtische Lagen mit guter Infrastruktur. Auch eine gründliche Bedarfs- und Konkurrenzanalyse vor Ort gehört zur Sorgfaltspflicht vor jeder Investitionsentscheidung. Demographie und Angebot können sich regional stark unterscheiden. Weitere Entscheidungsmerkmale: Die Gebäudestruktur ändert sich. Oft sind noch Zweibettzimmer im Angebot. Angesichts einer steigenden Zahl von Seniorensingles steigt aber die Nachfrage nach Einzelzimmern. Auch die Ansprüche an die Funktionsräume und die ergonomischen Bedingungen (keine Treppen, pflegeleichte Ausstattung etc.) sind gestiegen. Muss hier zu viel investiert werden, lohnt sich der vermeintlich billige Kauf nicht. Die Miete eines Pflegeheims sollte sich aus den Investitionsfolgekosten refinanzieren lassen. Die im Pflegesatz enthaltenen Investitionskosten dienen nicht nur der Refinanzierung der Immobilie, sondern beinhalten auch Anteile für Instandhaltung und Ersatzbeschaffung. Die laufenden Einnahmen müssen bei realistisch geplanter Auslastung dafür reichen. An der Rendite knabbert auch der Gesetzgeber. Allein 16 neue Landespflegegesetze sorgen bei vielen Häusern für hohen Veränderungsdruck oder Rechtsunsicherheit – in vielen Fällen für beides. So gilt in Nordrhein-Westfalen ab Mitte 2018 eine Einbettzimmerquote von 80% pro Einrichtung. In Baden-Württemberg sind Zwei- und Mehrbettzimmer ab 2019 ganz verboten. Der Bestandsschutz und seine Dauer sind hier wie in vielen anderen Bundesländern auch ungeklärt.
Fazit: Bei überdurchschnittlicher Rendite und erwartetem langfristigen Wachstum bleiben Pflegeimmobilien für Ihre Investition attraktiv. Sie sollten aber allenfalls das 13,5-fache der Jahresmiete in Bestlagen als Kaufpreis akzeptieren.
