Haftungsfalle Beirat
Verwaltungsbeiräte von Wohnungseigentümergemeinschaften tragen erhebliche Haftungsrisiken. Versicherung und Selbstbeschränkung machen diese kalkulierbar.
Entsteht einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) durch schuldhaftes Verhalten des Beirats ein Schaden, haftet auch der ehrenamtlich Tätige mit seinem gesamten Privatvermögen. So empfahl etwa ein Beirat die Genehmigung einer fehlerhaften Jahresabrechnung des Verwalters und musste laut BGH dafür einstehen. Auch bei Entlastung durch die WEG kann sich der Beirat nicht in Sicherheit wiegen. Umstände, die bei dieser unbekannt waren, können auch nachträglich die Haftung begründen, so Sandra Weeger-Elsner vom Verbraucherschutz-Verband Wohnen im Eigentum. Ansprüche gegen den Beirat können drei Jahre geltend gemacht werden, vom Ende des anspruchsbegründenden Jahres an. Will der Beirat mehr tun, als die Jahresabrechnung prüfen, sollte er sich von der WEG präzise Beschlüsse holen. Denn vor der Haftungsausweitung schützt ihn zunächst nur die Beschränkung auf gesetzlich vorgegebene Aufgaben (§29 Wohnungseigentumsgesetz). Besonders haftungsträchtig sind aber der Abschluss von Verwalterverträgen und die Abnahme von Gewerken. Im Zweifel sollten die Verträge der WEG selbst vorgelegt und prinzipiell der Verwalter beraten und überprüft, aber nie Entscheidungen für diesen getroffen werden. Bei komplexen Fragen sollte mit Zustimmung und auf Kosten der WEG fachlicher Rat eingeholt werden. Ausschlussvereinbarungen – nur bei leichter Fahrlässigkeit wirksam – sind vorsorglich abzuschließen. Sie können für einzelne oder den amtierenden Beirat gelten. Eine generelle Haftungsbegrenzung ist möglich – durch Vereinbarungen, die in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung stehen. Einmal ins Grundbuch eingetragen, gelten sie auch für Neuerwerber. Die Haftung gegenüber Dritten kann durch Freistellungsvereinbarungen begrenzt werden. Die WEG übernimmt so Schadenersatzansprüche, die sonst den Beirat träfen. Das persönliche Risiko begrenzen zudem Vermögensschaden-Haftpflichtversicherungen. Leistungsumfang und Prämien fallen unterschiedlich aus. Je größer Wohnanlage und Aufgabenspektrum umso höhere Haftungssummen. Vorsicht bei Selbstbeteiligungen und bei quotaler Anrechnung von Eigenschäden: Dabei wird nämlich der dem Miteigentumsanteil des Beirats entsprechende Schadenanteil nicht vom Versicherer übernommen. Die Mitversicherung über den Verwalter halten Experten für problematisch. Die Kosten der Beiratsversicherung sollte jedenfalls die WEG tragen.
Fazit: Versicherung, Selbstbeschränkung und klare WEG-Beschlüsse schützen Beiräte. Zusätzliche Sicherheit bieten Haftungsausschluss- und Haftungsfreistellungsvereinbarungen.
Hinweis: Der Beirat sollte sich nicht darauf verlassen, dass die Eigentümerversammlung Entscheidungen ohne WEG-Beschluss (oder darüber hinausgehende) genehmigt. Zudem ist vorab stets die Haftung des Verwalters zu prüfen. WEGs sollten ihren Verwalter nicht entlasten. Ein solcher Persilschein birgt die Gefahr, dass Beiräte an seiner Stelle haften.
