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Zuwächse im Bestand drücken

Fehlende Mietsteigerungen bedrohen Neubaurenditen

Die Jahre mit stetigen Mietpreissteigerungen gehen zu Ende. Danach wird aller Voraussicht nach wieder eine Phase mit längerer Stagnation der Mieten folgen. Aber schon jetzt bedrohen stagnierende Mieten die Renditen in einem bestimmten Marktsegment....

Die Mietsteigerungen werden in den nächsten zwei Jahren zum Erliegen kommen. Das zeigen Zahlen von Empirica. Dabei ist die Schätzung des Immobilienberaters vorsichtig. Denn dieser geht von einer Fortsetzung der starken Baurate der letzten zwei Jahre aus. Damit verringerte sich die Neubaulücke von 179.000 Wohnungen vor vier Jahren auf 50.000 letztes Jahr. Wegen der hohen Zahl an Baugenehmigungen ist aber mit einer weiteren Steigerung der Bautätigkeit zu rechnen. Die höchsten Zuwachsraten erzielten die Städte und Regionen, in denen der größte Mangel herrscht.

Die Nachfrage wächst langsamer – Mietstagnation am wahrscheinlichsten

Gleichzeitig wächst die Nachfrage wesentlich langsamer. Es wandern weniger junge Menschen vom Land in die Schwarmstädte als noch vor wenigen Jahren. Die Wanderungsbewegungen aus Süd-, Osteuropa und dem Nahen Osten sind abgeebbt. Die schwache Konjunktur wird die Binnenwanderung weiter verringern. Es besteht kein Nachfragestau aus den Jahren, in denen zu wenig gebaut wurde. Denn die Personen haben sich umorientiert. Sie haben etwa in anderen Städten als zuerst gewünscht studiert, sind ins Umland gezogen oder ähnliches.
In den nächsten Jahren werden die Mietpreise aller Voraussicht nach stagnieren. Damit wiederholt der deutsche Markt ein altes Muster: Nach Phasen mit Mietsteigerungen folgen längere Phasen mit stagnierenden Bestandsmieten.

Investoren erkennen Risiken – stagnierende Mieten werden einige Neubauten zu Verlustobjekten machen

Für einen Mietrückgang müssten die Investoren den Markt falsch einschätzen. Und über den Bedarf hinaus bauen. Indizes wie der Difi-Report von ZEW und JLL oder der Deutsche Hypo Immobilienklimaindex haben sich seit Monaten verschlechtert. Sie signalisieren, dass die großen Bauherren die Markteintrübung erkennen. Die Gefahr, dass über den Bedarf gebaut wird, besteht damit kaum. Zweite Möglichkeit wären sinkende Baukosten durch vereinfachte Bauverordnungen. Auch hier ist keine Entwicklung zu erkennen.
Stagnierende Mieten bedrohen jetzt schon die Renditen. Gerade bei Neubauten sind steigende Mieten häufig eingeplant, um die hohen Baukosten zu refinanzieren. Das wird in vielen Fällen nicht gelingen. Das führt zu einer Rendite unter Inflationsausgleich, in manchen Fällen wird das Investment zum Verlustgeschäft.

Fazit

Die Mietsteigerungen gehen zu Ende. In den kommenden Jahren ist mit Stagnation zu rechnen. Mit vielen Neubauprojekten ist daher keine Rendite zu erzielen.
Hinweis: Lesen Sie auch dazu unsere Immobilienbeilage auf Seite 5+6

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