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Lange Fristen für Eigenbedarf

Minimum drei Jahre

Die Mindestfrist für die Eigenbedarfskündigung zu Lasten von Mietern beträgt drei Jahre. Das entschied der Bundesgerichtshof. Allerdings gilt dies nicht bundesweit; einige Kommunen haben längere Fristen vorgegeben...

Drei Jahre Mieterschutz sind Minimum

Nach dem Kauf einer Mietwohnung haben Mieter einen Mindestschutz vor Kündigung. Er beträgt mindestens drei Jahre, entschied der Bundesgerichtshof (Urteil v. 21.03.2018, Az.: VIII ZR 104/17). Diese Sperrfrist gilt auch für eine Erwerbergemeinschaft – unabhängig davon, ob die Erwerber die vermietete Immobilie in Wohneigentum umwandeln wollen.
Es ging um folgenden fall. Ein über 70 Jahre alter Mieter sollte nach 37 Jahren seine Wohnung verlassen. Anfang 2015 wurde die Mietwohnung an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) verkauft. Vier Monate später kündigte die Gesellschaft den Mietervertrag. Einer der drei Gesellschafter machte für sich Eigenbedarf nach der Trennung von seiner Frau geltend.

Widerspruch gegen die Kündigung

Der Mieter widersprach der Kündigung und bezweifelte den Eigenbedarf. Im vorliegenden Fall kommt noch etwas Entscheidendes hinzu: Wird eine Mietwohnung von mehreren Personen oder einer Personengesellschaft wie GbR, OHG, KG oder GmbH & Co. KG erworben, sind ihre Kündigungsmöglichkeiten beschränkt.
In jedem Fall beträgt die Kündigungsfrist drei Jahre ab der Veräußerung. Sie kann in diesem Fall bis zu zehn Jahre betragen. Voraussetzung ist eine unzureichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in der Gemeinde (hier Frankfurt/Main, gilt aber auch für Berlin oder München) oder einem Gebiet und ihre Bestimmung durch die Landesregierung. Solange kann sich der Erwerber nicht auf berechtigte Interessen wegen Eigenbedarfs oder einer wirtschaftlichen Verwertung berufen.

Mieterschutz unabhängig von Rechtsform der Eigentümer

Der Mieterschutz gilt unabhängig von der Rechtsform der Eigentümer. Sie gelten für den Erwerb durch Einzelpersonen nicht unbedingt, wenn er einen dringenden Eigenbedarf nachweisen kann. Bei mehreren Erwerbern ist der Kündigungsschutz dagegen immer gegeben.

Fazit: Mietwohnung kaufen, in Eigentumswohnung umwandeln und nach Kündigung des Mieters mit höherem Preis verkaufen – das Modell funktioniert nur sehr eingeschränkt.

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