Überholte Klauseln gelten nicht

Vorsicht, nur vollumfängliche schriftliche Mietverträge sind gültig. Ein entsprechendes Gerichtsurteil des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 11.4. 2018, Az. XII ZR 43/17) berührt langjährige Mietverträge, die Klauseln beinhalten, die mündliche Vereinbarungen für gültig erklären.

Im zugrunde liegenden Fall stritten die Parteien darüber, ob das Mietverhältnis wegen Nichteinhaltung der Schriftform gekündigt werden kann. Im Mietvertrag war geregelt, dass der Mieter eine Neufestsetzung der Miete verlangen kann, wenn sich der Verbraucherpreisindex für Deutschland um mehr als 4% der ursprünglichen oder zuletzt geänderten Miete erhöht oder verringert. Weiterhin war im Mietvertrag geregelt, dass die Nichteinhaltung der Schriftform kein Kündigungsgrund sein soll; vielmehr müssten die Parteien alles Notwendige tun, um den Erfolg des Vertrags herbeizuführen.

Mietvertrag genügte nicht mehr

Der BGH gab den Klägern Recht. Die Kündigung der Mieter sei wirksam, da der Mietvertrag nach der letzten Änderung nicht mehr der Schriftform des §550 BGB entspreche. Dies hatte zur Folge, dass der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen galt und somit jederzeit ordentlich gekündigt werden konnte. Die Schriftform sei nur erfüllt, wenn alle für den Vertrag wesentlichen Punkte in diesem geregelt seien und der Vertrag in Form einer unterzeichneten Urkunde vorliegt oder sich aus gleichlautenden Urkunden, die von jeweils einer Partei unterzeichnet wurden, ergibt.

Für Vertragsänderungen gelte nichts anderes als für den Ursprungsvertrag. Die Änderung der Miethöhe stellt stets eine wesentliche Vertragsbedingung dar, die somit dem Schriftformerfordernis unterliegt. Hieran ändern auch Schriftformheilungsklauseln nichts, da diese unwirksam sind.

Abweichungen möglich

Es gibt allerdings Ausnahmen von diesem Schriftformerfordernis. Sie ergeben sich aber nur dann, wenn im Mietvertrag ein einseitiges Anpassungsrecht einer Partei geregelt ist, das durch eine einseitige Willenserklärung ausgeübt werden kann.