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Immobilienverkauf im Sanierungsgebiet

Unfreiwillig in die Spekulationsfrist gerutscht

Immobilienverkauf im Sanierungsgebiet. Copyright: Pixabay
10 Jahre sind eine lange Zeit. Sie müssen vollständig durchgehalten werden, bevor eine Immobilie im Privatvermögen verkauft wird (sofern es nicht das selbstbewohnte Haus ist). Diese Regelung erwies sich nun für einen Verkäufer in einem Sanierungsgebiet nachträglich als Falle.

Achten Sie beim Verkauf einer Immobilie in einem Sanierungsgebiet peinlich genau auf die Vertragsgestaltung. Sonst "landen" Sie mit dem Geschäft in der 10-jährigen Spekulationsfrist und müssen einen (möglicherweise hohen) Spekualtionsgewinn versteuern. Hintergrund:

Soll ein Grundstück in einem Sanierungsgebiet veräußert werden, bedarf dies der schriftlichen Genehmigung der betroffenen Gemeinde (§ 144 Abs. 2 Nr. 1 Baugesetzbuch). Im Urteilsfall wurde der Vertrag zum Weiterverkauf vor Ablauf der zehn Jahre abgeschlossen. Die Gemeinde erteilte die nötige Genehmigung aber erst nach Ablauf von zehn Jahren.

Bindendes Geschäft

Diese Vertragsgestaltung wurde dem Verkäufer zum Verhängnis. Denn: Eine "Anschaffung" bzw. "Veräußerung" i.S. des eines privaten Veräußerungsgeschäftes liegt vor, wenn die übereinstimmenden rechtsgeschäftlichen Verpflichtungserklärungen beider Vertragspartner innerhalb der Zehn-Jahres-Frist bindend abgegeben worden sind, so der BFH. Die Vertragsparteien sind zwar mit Abschluss des rechtsgeschäftlichen Grundstücksveräußerungsgeschäfts an ihre Willenserklärungen gebunden. Es bestehen aber noch keine Erfüllungsansprüche.

Mit der Erteilung der Genehmigung wird das Rechtsgeschäft rückwirkend wirksam. Haben sich wie im Urteilsfall die Vertragsparteien bereits vor Erteilung der öffentlich-rechtlichen Genehmigung auf die Vertragsinhalte geeinigt und sich so gebunden, dass sich keine Partei mehr einseitig vom Vertrag lösen kann, sind die Voraussetzungen für die Annahme eines Anschaffungs- oder Veräußerungsgeschäfts innerhalb der Zehn-Jahres-Frist auch bei einer erst nachträglich erteilten Genehmigung der Kommune erfüllt. 

Spekulationsfrist beachten

Generell gilt: Wird ein zum Privatvermögen gehörendes Grundstück oder grundstückgleiches Recht innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf wieder veräußert, liegt ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft („Spekulationsgeschäft“) vor. Eine Ausnahme gilt dabei nur für selbstbewohnte Immobilien. Für die 10-Jahresfrist kommt es dabei generell auf das Datum der jeweiligen Kauf- bzw. Verkaufsverträge an.

Fazit: Der Verkäufer kommt nicht um die Versteuerung des hohen Gewinns herum, der aufgrund der o.g. Vertragsgestaltung als Spekulationsgewinn anzusehen ist.

Urteil: BFH, Az. IX R 10/20

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