Mietrendite führt zum Erfolg
Immobilieninvestoren sollten unbedingt an der Mietrendite als Rendite-Indikator festhalten. Derzeit verleitet der Markt zu anderen Bewertungsmodellen. Während die Mietrendite kaum noch einen Inflationsausgleich bietet, steigen die Kaufpreise stetig weiter. Immer weniger Wohnungen stehen zum Verkauf, was den Handlungsdruck auf Kaufinteressenten erhöht. Zieht man die Wertsteigerung mit in Betracht, lohnen sich auch Immobilienkäufe, die nur nach ihrer Rendite nicht mehr sinnvoll wären.
Wertsteigerungen sind trügerisch – Preiskorrektur in Deutschland recht wahrscheinlich
Die Einberechnung von Wertsteigerungen ist trügerisch. Eine Studie des Investmentunternehmens Fidelity zeigt, dass in Großbritannien jene Investoren dauerhaft Gewinne machen, die sich an der Mietrendite orientieren. Der Blick über den Ärmelkanal ist deshalb interessant, weil der dortige Immobilienmarkt viel stärker schwankt. Auf Phasen mit starken Preisanstiegen folgen Preisabstürze. Der deutsche Markt war bisher eher träge, statt Preisabstürzen gab es jahrelang stagnierende Preise.
Ein starker Indikator spricht dafür, dass es nach diesem Boom auch in Deutschland zu einer Preiskorrektur kommt. Die Mietsteigerungen kommen den Preissteigerungen nicht hinterher, der Abstand wird seit Jahren immer größer.
Baugenehmigungen erreichen Nachfrage – in Zukunft stagnierende Mieten
Die Baugenehmigungen haben aktuell in vielen Städten die Nachfrage nach Wohnungen erreicht. Mit wenigen Jahren Verzug werden die Wohnungs-Fertigstellungen zur Nachfrage aufschließen. Folglich stagnieren die Mieten. Wenn die Mieten nicht zu den hohen Kaufpreisen aufschließen, beginnen letztere zu sinken. Das Szenario ist nicht zwangsläufig, aber recht wahrscheinlich.
Investoren, die sich an der Mietrendite orientieren, geraten bei sinkenden Preisen nicht unter Verkaufsdruck. Ganz anders jene, die mit Kaufpreisgewinnen kalkulieren. Sie versuchen, ihre Verluste bei sinkenden Preisen in Grenzen zu halten. In Großbritannien verkauften sie häufig zu Tiefstpreisen, weil sie nach einer längeren Abschwungphase die Hoffnung für ihr Investment verloren hatten.
https://www.fidelity.de/static/germany/media/pdf/download-material/Study_Real-estate-biases.pdf
Fazit:
Gerade im aktuell heiß laufenden deutschen Immobilienmarkt gilt es, bei der Mietrendite als Renditeindikator zu bleiben. Die Wertsteigerungen sind nicht unbedingt von Dauer.
