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Bauleistungen mit Mehrwert

Vorsteuerabzug aus Mietereinbauten

Unternehmer, die umsatzsteuerfreie Leistungen erbringen, dürfen normalerweise bei Rechnungen keine Vorsteuer in Abzug bringen. Doch es gibt eine Ausnahme. Der BFH hat die Konstellation jetzt in einem Urteil "wasserdicht" gemacht.

Der BFH hat einen Weg endgültig gangbar gemacht, auf dem bspw. auch Ärzte  ausnahmsweise Vorsteuer in Abzug bringen können. Zwar sind diese als Unternehmer, die umsatzsteuerfreie Leistungen erbringen, dazu eigentlich nicht berechtigt. Eine Ausnahme besteht aber unter bestimmten Voraussetzungen für Mietereinbauten. So kann ein Mieter, der in angemieteten Räumlichkeiten Ein- und Umbauten („Mietereinbauten“) im eigenen Namen vornehmen lässt, die ihm hierfür von Bauhandwerkern in Rechnung gestellte Umsatzsteuer im Falle einer entgeltlichen Weiterlieferung an den Vermieter als Vorsteuer abziehen. Eine Weiterlieferung liegt dann vor, wenn er dem Vermieter nicht nur das zivilrechtliche Eigentum überträgt, sondern ihm auch einen unmittelbar von diesem tatsächlich genutzten wirtschaftlichen Vorteil verschafft.

Und das ist der konkrete Fall

Im Urteilsfall mietete eine Augenärzte-GbR in einem Einkaufscenter Räumlichkeiten zum Betrieb einer augenärztlichen Tagesklinik inklusive eines auf der Fläche gelegenen Bereiches für ambulante Operationen für 15 Jahre an. Die Vermieterin gewährte dem Mieter zum Ausbau / Umbau des Mietobjektes einen Baukostenzuschuss in Höhe von insgesamt 500.000 € zuzüglich Mehrwertsteuer. 

Die Parteien waren sich einig, dass die GbR die bezuschussten Ausbaumaßnahmen im Falle seines Auszuges im Mietgegenstand belässt und nicht wieder rückgängig machen muss. Die GbR als Mieterin kann insoweit keinerlei Entschädigung von dem Vermieter beanspruchen, da die bezuschussten Ausbaumaßnahmen mit Zahlung des Baukostenzuschusses bereits abgegolten sind. 

GbR beauftragt Firmen mit Umbauten in gemieteten Praxisräumen

Die GbR ließ im Jahr 2012 im eigenen Namen durch von ihr beauftragte Baufirmen die gewünschten Umbaumaßnahmen an dem Mietobjekt durchführen, um dieses als Praxisräume zum Betrieb einer augenärztlichen Tagesklinik herzurichten. Ein Mieter, der Ausbauten, Umbauten und Einbauten auf eigene Kosten vornimmt oder auf dem gemieteten Grundstück ein Gebäude errichtet, führt umsatzsteuerrechtlich grundsätzlich eine Werklieferung an den Vermieter aus, so der BFH. Das gilt jedenfalls dann, wenn er dem Vermieter nicht nur das zivilrechtliche Eigentum überträgt, sondern auch einen unmittelbar vom Vermieter genutzten wirtschaftlichen Vorteil zuwendet. 

Im Urteilsfall nahm der BFH eine sofortige Verschaffung der Verfügungsmacht in Gestalt einer Weiterlieferung der GbR an die Vermieterin an, weil die GbR infolge des Baukostenzuschusses schon bei Beginn des Mietvertrags auf ihr Wegnahmerecht (§ 539 Abs. 2 BGB) verzichtet und die Vermieterin sofort den Wert und die Substanz der Mietereinbauten erlangt hat.

BFH erkennt wirtschaftlichen Vorteil für den Vermieter

Der wirtschaftliche Vorteil für die Vermieterin lag in der Herstellung der Vermietbarkeit der Räumlichkeiten. Die Vermieterin war erst nach Vornahme der Praxiseinbauten in der Lage, zum Betrieb einer augenärztlichen Tagesklinik geeignete Räumlichkeiten zu überlassen. 

Der BFH sprach der GbR daher den Vorsteuerabzug aus den Rechnungen der Baufirmen zu. Der Vorsteuerabzug – immerhin 19.500 EUR – wird auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass die GbR mit ihrer ärztlichen Tätigkeit (nach § 4 Nr. 14 Umsatzsteuergesetz) steuerfreie Umsätze ausführt. 

Worauf es (nicht) ankommt

Begründung des BFH: Die Eingangsumsätze an die GbR – also die Lieferung der Einbauten durch die Praxisbauten – stehen in direktem und unmittelbaren Zusammenhang mit der steuerpflichtigen Weiterlieferung der Einbauten durch die GbR an die Vermieterin und allenfalls in einem mittelbaren Zusammenhang mit der freiberuflich-steuerfreien Tätigkeit der GbR, auf den es jedoch für den Vorsteuerabzug nicht entscheidend ankommt. 

Fazit: Ein eleganter Weg zum kostengünstigen Praxisum- und ausbau. Urteil: BFH, V R 5/18

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