Berlin: Mehrfamilienhäuser im Boom
Mehrfamilienhäuser in Berlin boomen. Politische Eingriffe werden den Markt zum Kippen bringen.
Der Markt für Renditeimmobilien in Berlin steht vor einer grundsätzlichen Neubewertung. Sie resultiert aus der Fülle von Eingriffen der Politik in den Markt, wie er in Deutschland einmalig ist. Nach den Wahlen zum Abgeordnetenhaus am 18. September wird ihre Zahl noch zunehmen, wenn im Land und den Bezirken die Weichen auf eine SPD/Grüne/Linke-Regierung gestellt werden sollten. Die wichtigsten bereits existierenden Auflagen: eine landesweite Mietpreisbremse von 10% Höchstbetrag bei Neuvermietungen; Mietobergrenzen orientiert am Mietspiegel; Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, ergänzt um das faktische Verbot der Nutzung als Ferienimmobilien auf Zeit. Berlinspezifisch sind kleinteilige Milieuschutzgebiete. Hier gibt es das Verbot der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen auf zehn Jahre (auch bei Eigenbedarf). Dazu kommen Auflagen für die Ausstattung (keine Fußbodenheizung, Einbauküchen etc.). Die schreiben den Wohnstandard der siebziger Jahre fest und verhindern eine attraktive Vermietung. Nach den Wahlen im September wird die Zahl und Fläche der Milieuschutzgebiete weiter zunehmen. Hier streiten sich die Bezirke, wer am meisten ausweist. Es ist absehbar, wann innerhalb des besonders attraktiven S-Bahnrings praktisch flächendeckend der Milieuschutz gilt. Ausländische Investoren kennen diese Hemmnisse inklusive Mieterschutz nicht. Ihre Renditerechnung basiert meist auf der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sowie Wertsteigerungen. Beides wird in der Hauptstadt zunehmend blockiert (werden). Noch sorgt das knappe Angebot von Mehrfamilienhäusern für Preissteigerungen. Bei 930 Verkäufen mit einem Durchschnittspreis von 1.947 Euro je qm stiegen die Verkaufspreise 2015 um 18,5%. Zunehmend wechseln dabei ganze Pakete den Besitzer. Auffallend: Auf der Verkäuferseite und bei den Käufern sind ausländische Adressen überdurchschnittlich vertreten. Der eine Teil hat Kasse gemacht, der andere hofft auf rasche Wertsteigerungen. Angesichts des Hypes wird sich die Spirale noch weiter drehen – doch den Letzten beißen die Hunde. Und dieser Tag liegt nicht fern, wenn die Spekulation auf Wertsteigerungen die nüchterne Renditekalkulation auf Basis des Machbaren so stark überwiegt.
Fazit: Agieren Sie auf dem Berliner Rendite-Immobilienmarkt zunehmend vorsichtig. Es gelingt Verkäufern nur selten, den Peak zu erwischen.
