Wohnimmobilien: Keine Kredit-, aber Preisrisiken
Die Immobilienkredite deuten nicht auf eine Blasenbildung hin. Das große Risiko liegt woanders: bei den stark gestiegenen Preisen.
Am Markt für deutsche Wohnimmobilien droht eine Preis-, aber keine Kreditblase. Für die Finanzwirtschaft und -aufsicht ist das beruhigend. Nicht aber für Käufer von Renditeimmobilien. Im Feuer sind zwar nicht übermäßig Kredite, deren Platzen den Bankenmarkt belasten könnte. Jedoch Eigenkapital, mit dem private Käufer in Wohnimmobilien gehen, die sich langfristig oft nicht rechnen werden. Für Verwirrung sorgt, dass beide gleichermaßen als Immobilienblasen bezeichnet werden. Die Immobilienpreise sind schon jetzt auf einem Rekordhoch. Das hat das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) festgestellt. Der Preis-Blasenindex von Empirica zeigt, dass die Risiken hier stetig steigen. In acht der 12 Großstädte gibt es eine Blasengefahr. Mieten und Kaufpreise wachsen in 215 von 402 Landkreisen nicht parallel. In 124 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt. In 12 Kreisen wurden zu viele Wohnungen gebaut. Eine weitere Gefahr sind disruptive Veränderungen in der Wirtschaft und bei den Zinsen. Aktuell spricht zwar alles für weiter steigende Immobilienpreise. Die Zinsen sind sehr niedrig. Die Konjunktur läuft gut. Die Wirtschaft wächst seit 2009 ununterbrochen. Jedoch: Die US-Notenbank ist dabei, die Zinsen weiter zu erhöhen. Mittelfristig muss die EZB folgen. Die expansive Ausgabenpolitik der US-Amerikaner treibt die Inflation an. Ein Zins-Schock ist möglich. Viele Einkommen (Mieter) hängen vom Wohl und Wehe der Autoindustrie ab. Diese steht mit autonomem Fahren und Elektrifizierung des Antriebs vor großen Risiken. Kommt es hier zu drastischen Veränderungen, sind Arbeitsplätze in großem Stil bedroht. Dann geht es an die Mieten und damit an die Renditen unter heutigen, idealen Bedingungen finanzierter Wohnhäuser. Eine Kreditblase ist aber nicht zu sehen. Es findet kein Anstieg von Immobilienkrediten im Verhältnis zum BIP statt. Gerade hat der Bundestag bei seiner ersten Lesung eines Finanzgesetzes festgestellt (FB vom 2.1.), das Schutz vor Immobilienblasen durch entsprechende Regelungen bei der Kreditvergabe bieten soll. Die Immobilienkäufer gehen bei der Finanzierung konservativ vor. Sie nutzen die niedrigen Zinsen, um eine höhere Tilgung zu erreichen. Die Zinsbindungsfristen betragen bei knapp 50% der Kredite über 11 Jahre. Auch die Lebenssituation der Käufer spricht gegen eine Kredit-Blasenbildung. Das mittlere Alter der Personen liegt bei 49 bis 50 Jahren. Die meisten sind kinderlos. Das durchschnittliche verfügbare Nettoeinkommen liegt mit 2.096 Euro über dem Schnitt der Gesamtbevölkerung (1.889 Euro).
Fazit: Vorsicht also mit Langfrist-Investitionen in Wohnimmobilien – auch wenn das Geld gerade locker sitzt.
