Deutsche Städte mit erhöhtem Blasen-Risiko
Frankfurt und München sind die "heißesten" Immobilienstandorte in Deutschland. Zu diesem Schluss kommen wir beim Blick auf den „UBS Real Estate Bubble Index 2020“. Allerdings ist der Immobilienmarkt zahlreicher europäischer Metropolen überhitzt. Und eine Abkühlung ist nicht in Sicht.
Im UBS Bubble Index werden in den Kategorien: unterbewertet, fair bewertet, überbewertet und „Bubble-Risk“ 25 Top-Metropolen weltweit verglichen. UBS spricht von einer Blase, wenn sich Immobilienpreise stark und fortdauernd von Fundamentaldaten abkoppeln. Dazu gehören lokale Mieten und Einkommen, exzessive Kreditvergabe oder eine übertriebene Bautätigkeit. München hatte den Spitzenplatz bereits im Vorjahr inne. Frankfurt ist im internationalen Vergleich deutlich höher geklettert. Im Vorjahr belegte die hessische Finanzmetropole noch den fünften Platz.
Mieten steigen langsamer als Kaufpreise
Auch in den Deutschland-Rankings für Mieten und ETW-Preise des Marktforschungsinstituts empirica belegen München und Frankfurt die vordersten Plätze. Frankfurt belegt lediglich bei Ein- und Zweifamilienhäusern "nur" den achten Platz; München ist auch da Spitze. Insgesamt zeigt der Preis-Trend deutschlandweit nach oben.
Achtung, Unwucht: Die Mieten steigen wesentlich langsamer als die Kaufpreise. Im letzten Quartal gingen die Mieten um durchschnittlich 1% nach oben. Der Preis bei neugebauten Eigentumswohnungen stieg jedoch um 2,7%, bei neugebauten Ein- und Zweifamilienhäusern sogar um 3,3%. Bewertungen und Rendite deutscher Immobilien gehen daher im Allgemeinen weiter auseinander. Auch das unterstützt die Einschätzung der UBS zur Blasenbildung.
Fazit: Die Situation ist typisch für einen Markt vor dem Crash. Die Spekulation auf höhere Weiterverkaufspreise löst das Interesse, langfristige Renditen durch eine rentable Investition zu erzielen, ab. So endeten u.a. auch die Marktphasen in Japan (1989) und USA (2008). Das Problem: Das Geschehen kann noch eine Zeitlang weiterlaufen, denn der Anlagenotstand besteht fort. Investoren sollten also wissen, worauf sie sich einlassen.
Empfehlung: Wer auf der Suche nach Investments ist, sollte mittelgroße Städte in Augenschein nehmen. Chancen bei vergleichsweise geringerem Risiko gibt es in wachsenden ostdeutschen Städten. Beispiele dafür wären Leipzig, Erfurt oder Magdeburg.
