Deutschland verliert Attraktivität

Der deutsche Immobilienmarkt ist nach über zehn Jahren mit Preissteigerungen dreigeteilt. In einigen Regionen galoppieren die Preise, in anderen fallen sie bei wachsenden Risiken. Und es gibt kaum noch Regionen, die dauerhaft gute Renditen und günstige Preise bieten.

Das geht aus dem Postbank Wohnatlas hervor. Für den wurden deutsche Immobiliendaten des renommierten Immobilienanalysten Empirica durch die Value AG (Immobilienbewertungen) und das Wirtschaftsforschungsinstitut HWWA analysiert. Die Gesamtschau auf den deutschen Markt zeigt, wo derzeit noch günstig Immobilien erworben werden können und in welchen Regionen bis 2030 mit steigenden Preisen gerechnet werden kann.

Sehr hohe Preise in Wachstumsregionen

In den seit Jahren wachsenden Gebieten sind die Preise schon so stark gestiegen, dass Käufe letztlich unrentabel geworden sind. Das betrifft z. B. die Regionen um München oder weite Gebiete in Baden-Württemberg. Dasselbe gilt für die wachstumsstarken Städte wie Berlin, Hamburg, Frankfurt, Düsseldorf.

Aber auch schon kleinere Städte wie Münster, Leipzig und Dresden erreichen hohe Preise. Nicht selten liegt das Multiple hier über dem dreißigfachen der Jahreskaltmiete. Die hohen Preise sind auch ein Risiko für Preisrückgänge, etwa wenn eine längere Phase mit steigenden Zinsen Eigentümer zu Verkäufen zwingen würde.

Günstige Immobilien nur in Wegzugs-Regionen

Dem stehen Regionen gegenüber, in denen die Preise schon heute fallen. Das ist aber nur auf den ersten Blick attraktiv. Denn dies sind meist Wegzugs-Regionen. Sie haben also keine Perspektive und ein Immobilienkauf ist mit einem hohen Risiko für einen weiteren Wertverlust verbunden.

In strukturschwachen Gebieten mit schlechter Wirtschaftsentwicklung muss schon bis 2030 mit zeitweisem Leerstand und sinkendem Wert gerechnet werden. So werden in Ostdeutschland die Immobilienpreise sinken, mit Ausnahme der großen Städte und ihrem Umland. Ebenso in Mittelgebirgsregionen im Westen wie das nördliche Hessen und das südliche Niedersachsen, sowie in zentralen Gebieten Nordrhein-Westfalens (d.h. das Münsterland und Gebiete am Rhein ausgenommen). Hinzu kommen als Risikoregionen weite Teile von Rheinland-Pfalz und das Saarland.

Nur wenige attraktive Regionen

So bleiben nur wenige Regionen übrig, die für Investoren mittel- und langfristig attraktiv sind. Gebiete, die ein gutes Chance-Risiko-Verhältnis bieten, finden sich laut Postbank vor allem noch im Norden der Republik wieder. In Norddeutschland sind das die Kreise Emsland, Oldenburg-Land, Ammerland und Harburg. In solchen Regionen liegt der Kaufpreis derzeit etwa beim 25 bis 27,5-fachen der Jahreskaltmiete. Im Kreis Stade liegen die Preise nur beim 22,5 bis 25-fachen, in Rotenburg (Wümme) beim 17,5 bis 20-fachen der Jahresnettokaltmiete. Im Kreis Grafschaft Bentheim nur beim 11 bis 17,5-fachen. Da es sich um ländliche Gebiete handelt, ist hier eine gute Kenntnis des regionalen Marktes sehr wichtig.