Fallstricke und Feinheiten bei der Eigennutzung
Mit Immobilien lassen sich erheblich Steuern sparen - wenn die Eigentümer alles richtig machen. Drei Urteile des Bundesfinanzhofes (BFH) zeigen aber, dass es viele spitze Stolpersteine gibt, die schnell einen Unterschieb über etliche Tausend Euro machen können. FUCHSBRIEFE geben Ihnen Orientierung und zeigen, worauf Sie im Detail achten müssen.
Mit Immobilien lassen sich erheblich Steuern sparen. Bei der Steueroptimierung kommt es aber vielfach auf Feinheiten an. Das zeigen drei aktuelle Urteile des Bundesfinanzhofes (BFH). Grundsätzlich gilt: Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken sind steuerfrei, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als 10 Jahre beträgt. Andernfalls gelten die Gewinne als Einkünfte aus einem privaten Veräußerungsgeschäft. Diese sind dann im Rahmen der sonstigen Einkünfte einkommensteuerpflichtig.
1. Feinheit: Teilverkauf des Grundstücks
Eine Feinheit, die eine Ausnahme von der Besteuerung rechtfertigt, ist die Nutzung der Immobilie zu eigenen Wohnzwecken. Aber Vorsicht, hier geht nicht alles beim Finanzamt durch. Wird bei einem bebauten und zu eigenen Wohnzwecken genutzten Grundstück ein Teil des Gartens abgeteilt und innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung veräußert, liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor. Dies hat der BFH entschieden (IX R 14/22). Denn mit der Grundstücksteilung und Bildung des neuen Flurstücks zum Zwecke des Verkaufs wurde der Zusammenhang mit dem weiterhin zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude aufgehoben. Der Grund und Boden „gehörte“ nicht zum eigengenutzten Gebäude und konnte daher auch nicht zum eigenen Wohnzweck genutzt werden, so der BFH.
Der Fall: Die Kläger erwarben 2014 zu je ½ ein Grundstück (Größe 3.863 m2). Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus bebaut, das die Kläger seit 2015 bewohnen. Die Außenflächen nutzten sie als Garten. 2019 ließen die Kläger ihr Grundstück in zwei Flurnummern aufteilen. Die abgeteilte und unbebaute Grundstück war bisher als Garten genutzt und wurde von den Klägern 2019 verkauft. Durch diese Teilung gilt das abgetrennte Grundstück als eigenständiges Wirtschaftsgut.
2. Feinheit: Familiäre Bande
Eine andere Feinheit bei der steuerschonenden Eigennutzung ist der familiäre Bezug. Diese
Ausnahme ist nicht erfüllt, wenn ein Ehepaar eine Wohnung gekauft, an
einen Elternteil vermietet und innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf wieder
verkauft. so der BFH (BFH, IX R 13/23). Als eigene Nutzung hätte gegolten, wenn
ausschließlich eigene Kinder
unentgeltlich in der Wohnung gelebt hätten. Von einer Eigennutzung kann aber keine Rede mehr sein, wenn noch andere Personen oder Angehörige
alleine in der Wohnung oder zusammen mit den Kindern in der Wohnung leben. Um Steuern zu sparen, hätte das Ehepaar die Zehnjahresfrist abwarten und erst dann den Verkauf
durchführen sollen.
3. Feinheit: Trennung von Partnern
Auch bei Trennungen stehen Immobilien oft im Fokus. Darum ist auch bei einem trennungsbedingten Auszug eines Ehepartners und einem Verkauf der Immobilien auf Feinheiten zu achten. So fällt auch keine Einkommensteuer an, wenn der Steuerzahler die Immobilie
zumindest im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen
Jahren zu eigenen Wohnzwecken
genutzt hat. Diese Ausnahme ist aber nicht erfüllt, wenn sich Ehegatten trennen, der Mann aus der den Ehegatten als
Miteigentümer gehörenden Immobilie auszieht und danach die gemeinsamen
Kinder sowie die Frau in der Wohnung leben (BFH, IX R 10/22). Hätten nur die Kinder in der
Wohnung gelebt, hätte das steuerlich
weiter als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken durch den Ehegatten gegolten und es
wäre keine Steuer angefallen.
Fazit: Wer innerhalb der 10-Jahresfrist verkaufen will, sollte darauf achten, dass es durch Teilung nicht zu neuen Wirtschaftsgütern kommt und dass stets nur man selbst oder die eigenen Kinder in der Immobilie wohnen.
