Finanzierung 2.0
Crowdinvesting bietet Beteiligungsmöglichkeiten für Kleinanleger. | © Getty
Die Crowd wird immer mehr zum Instrument der Immobilienfinanzierung. Doch der Trend birgt Gefahren.
Der Trend, Projekte mittels vieler kleiner Geld-geber – einer Crowd – zu finanzieren, ist im Immobiliensektor angelangt. Investoren und Projektentwickler treffen sich auf einer Internetplattform. Und schon ab einer geringen finanziellen Beteiligung kann in Immobilien investiert werden, bei eher geringen Verwaltungs- und Provisionskosten. Anleger geben zum Beispiel einer Eigentümergesellschaft ein zweckgebundenes, sogenanntes partiarisches Nachrangdarlehen, mit dem sie am Gewinn aus Mietzahlungen und Wertsteigerung beteiligt sind. So verschieden die Projekte, so unterschiedlich auch die Beteiligungsmöglichkeiten. Kleinanleger können etwa auch per Genussschein in einen Wohnkomplex investieren, Hausanleihen sollen 3,5% zzgl. Wertsteigerungen sowohl im Bereich der Wohn- als auch Gewerbeimmobilien bringen. Teilweise ist von 6% Rendite die Rede. Weltweit gibt es circa 132 Plattformen für Im-mobilienfinanzierung via Crowdfunding, etwa 30 in Europa. Plattformen sind Fundrise aus den USA, Exporo, Raumrendite, Kapitalfreunde, Zinsland und Companisto in Deutschland. Bei Bergfürst heißt es chic „Neo Investing“. Eigentlich sammelt das Unternehmen Geld für Start-ups, hat aber mittlerweile auch Bauprojekte finanziert. Nachteilig ist, dass Crowd-Investoren oft weder Mitspracherechte noch einen Eintrag im Grundbuch zur Immobilie selbst haben. Üblicherweise werden sie per Nachrangdarlehen beteiligt. Geht das Projekt jedoch den Bach hinunter, werden erst alle anderen Gläubiger zufriedengestellt – etwa die beteiligte Bank. Erst dann kommen die Investoren an die Reihe. Baufirmen bietet Crowd-Investing Vorteile. Sie müssen seit der Bankenregulierung höhere Eigenkapitalanteile vorweisen, um Kredite zu erhalten. Die Geldbeträge, die sie über die Plattformen einsammeln, sind eine Mischform aus Eigen- und Fremdfinanzierung – sogenanntes Mezzanine-Kapital. Rechnerisch können sie es als Eigenkapital veranschlagen, ohne Unternehmensanteile oder andere Sicherheiten abgeben zu müssen.
Fazit: Bei neuen Anlageformen besteht durchaus die Gefahr einer weiteren Überhitzung im Immobiliensegment. Crowd-Investoren sollten die einzelnen Immobilienprojekte prüfen. Außerdem sollten sie darauf achten, in vorderen Grundschuld-Rängen im Grundbuch eingetragen zu werden und jedenfalls an Wertsteigerungen beteiligt zu sein.
