Immobilien: Steigendes Angebot und sinkende Nachfrage

Der Abwärtsdruck auf die Preise für Wohnungen bleibt hoch. Das geht aus dem BIGNITE-Immobilienindex hervor, den FUCHSBRIEFE exklusiv benutzen dürfen. Besonders in den größten deutschen Metropolen - Berlin, München, Frankfurt ist ein deutlicher Anstieg im Angebot auszumachen. Dieser Anstieg speist sich vor allem durch ein höheres Angebot an "normalen" Immobilien. Luxus- und Ferienimmobilien, die in den Sommermonaten hohe Relevanz hatten, verlieren relativ an Bedeutung. 

Steigendes Angebot und sinkende Nachfrage

Die Nachfrage nach Kaufimmobilien zieht allerdings nicht mit. Sie sinkt sogar tendenziell. Die Folge ist ein merklicher Preisverfall im deutschen Immobilienmarkt.

Mieten ist günstiger als kaufen

Durch die gestiegenen Finanzierungskosten ist mieten weiterhin günstiger als kaufen. Etwa ein Viertel eines mittleren Einkommens muss derzeit etwa für die Finanzierung einer Wohnung aus Zinsen und Tilgung aufgewendet werden, wie der Immobilienanalyst Empirica zeigt. Für die Miete sind es nur 17% des Einkommens.

Damit die Abstände wieder für den Kauf sprechen, müssten die Wohnungskaufpreise um 25% fallen, oder die Mieten um 30% steigen, oder die Einkommen um 30% steigen. Für große Investoren ist der Abstand zwischen Mieten und Kaufpreisen das wichtigste Kriterium. Nur wenn die Wohnungen in etwa 25 Jahren durch Mieteinnahmen refinanziert werden können, lohnen sich Investments. Das ist in vielen Großstädten nicht der Fall.

Steigende Mieten werden die Abstände als erstes verringern

Mittelfristig werden vermutlich als erstes die steigenden Mieten den Kauf wieder attraktiver machen. Denn die Mieten steigen derzeit so stark, wie selten zuvor. Ursache sind unter anderem der hohe (Flüchtlings-)Zuzug nach Deutschland und der gleichzeitig stark einbrechende Neubau. Der Immobilienanalyst Colliers sagt einen Rückgang bei Neubauten 2023 um 17% ggü. 2022 voraus. Die Baugenehmigungen sind im ersten Halbjahr 2023 um 27% zum Vorjahreszeitraum zurückgegangen. Das bedeutet, dass der Neubau 2024 weiter zurückgehen wird.

Eine Erholung des Marktes ab 2024, wie aktuell etwa vom Colliers vorhergesagt, ist wohl zu früh. Mehr Transaktionen gegenüber dem Vorjahr wird es frühestens ab 2025 geben. Einen echten Anstieg bei Wohnungsverkäufen wird es wohl erst ab der zweiten Hälfte der zwanziger Jahre geben, wenn auch die steigenden Löhne den Kauf etwas attraktiver machen. Die hohen Umsätze der zurückliegenden Jahre werden auf absehbare Zeit nicht zurückkommen.

Kleinere Städte sind attraktiver

Allerdings spaltet sich der Markt für Eigentumswohnungen schon jetzt stark auf. Die sieben großen A-Städte und ihr Umland, die Küstenregionen, Oberbayern und die Grenzregion zu Luxemburg bleiben weiterhin unerschwinglich. Kleinere B- und C-Städte, in denen die Kaufpreise nicht so weit über den Mieteinnahmen lagen, sind nach den Preisrückgängen wesentlich attraktiver. Hier wird es zuerst wieder zu steigenden Umsätzen im Wohnungsverkauf kommen.