Immobilienpreise sinken vorübergehend

BIGNITE Immo-Index hellt sich leicht auf

Finanzierungen sind ein Problem

Die Niedrigzinsen, der Motor des deutschen Immobilienmarktes, ist abgewürgt. Der Preisanstieg dauerte insgesamt 17 Jahre – eine Rekordzeit für den deutschen Immobilienmarkt. Im Jahr 2022 hat sich die Entwicklung radikal gedreht. Der Umsatz mit Immobilien lag 2022 um 17% unter dem Vorjahr. Aber selbst diese Zahl ist positiv verzerrt. Denn 40% der Transaktionen wurden im ersten Quartal getätigt. In den folgenden Quartalen ist der Markt dann extrem zurückgegangen. Zahlen der Immobilienmarktplätze Immowelt und Immoscout 24 zeigen, dass seit Mitte 2022 die Preise zurückgehen. 

Nur leichte Preisrückgänge zu erwarten

Das Risiko bundesweiter großer Preisrückschläge ist in Deutschland aber dennoch gering. Weil die Kreditbedingungen in den vergangenen Jahren schon hochgezogen wurden (z.B. höheres Eigenkapital), sind Eigentümer nicht unter Verkaufsdruck. Die steigenden Zinsen zwingen derzeit nur wenige Eigentümer zum Verkauf. Eine bundesweite Verkaufswelle, die fallende Preise auf breiter Front auslösen könnte, ist daher nicht in Sicht.

Auch die in der Regel langen Zinsbindungen federn Marktschwankungen nach unten gut ab. Das steigende Zinsniveau könnte aber in fünf bis 8 Jahren zu einem Problem werden, wenn viele Umschuldungen anstehen und dann deutlich höhere Zinsen gezahlt werden müssen.  

Mieten werden stetig weiter steigen und nehmen Preisdruck vom Markt

Von Seiten der Mieten her wird der Immobilienmarkt ebenfalls stabilisiert. Die Nachfrage nach Immobilien (Mietwohnungen) ist so hoch, dass die Mieten nicht fallen werden. Der Wohnungsneubau geht außerdem stark zurück, weil er auch wegen hoher ökologischer Vorgaben viel zu teuer ist. Und auch die Politik hält ihre Ansage nicht ein, mindestens 400.000 Wohnungen pro Jahr neu zu bauen (SPD-Ziel). Eine steigende Miet-Nachfrage stößt darum auf ein stagnierendes Angebot. Die Mieten werden daher weiter steigen. Größere Preisrückgänge bei Immobilien gab es in Deutschland nur 1995 bis 98. Damals wurde in den ostdeutschen Städten zu viel gebaut.