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Anforderungen für eine Index-Mietklausel

Indexmiete wirksam vereinbaren

Indexmiete wirksam vereinbaren. Copyright: Pexels
Eine Indexmiete ist für Vermieter eine feine Sache, um die Miete für Immobilien regelmäßig anzuheben. Hierbei wird der Mietzins an den Verbraucherpreisindex gekoppelt und steigt in der Regel Jahr für Jahr. Gibt es bestimmte formale Anforderungen für eine Index-Klausel im Mietvertrag?

Vermieter, die eine Index-Miete vereinbaren wollen, müssen dabei bestimmte formale Anforderungen erfüllen. So genügt eine Indexmietklausel im Standard-Wohnraummietvertrag dem Transparenzgebot auch dann, wenn sie keine Angaben zum Basisjahr oder zur Wartefrist beinhaltet. Der Bundesgerichtshof  (BGH) äußerte sich jetzt ausführlich zur Wirksamkeit der Klausel und der Geltendmachung einer darauf beruhenden Mieterhöhung. 

Ein Mieter hatte mit seinem Vermieter eine Indexmiete vereinbart. Danach können beide die Miete anpassen, wenn sich der Verbraucherindex um mehr als drei Prozent verändert. Nach zehn Jahren erklärte der Eigentümer erstmals eine Mieterhöhung um 120 Euro pro Monat und verwies dabei auf die gestiegenen Lebenshaltungskosten der privaten Haushalte in Deutschland laut Statistischem Bundesamt. Der Mieter weigert sich, die erhöhte Miete zu zahlen, weil Details der Anwendung der Regelung im Mietvertrag fehlten. 

Mietvertragsklausel braucht keine weiteren Erläuterungen

Der BGH bestätigte jetzt den Eigentümer: Die Klausel bedürfe keiner Angabe eines Basisjahrs, weil sich der Verbraucherindex alle fünf Jahre auf eine neue Basis stütze. Das Bundesamt berechnet die Preisentwicklungen der Waren und Dienstleistungen neu und gewichte die einzelnen Güter auch neu. Die Wartefrist von einem Jahr seit der letzten Erhöhung ist eine gesetzliche Voraussetzung für die Wirksamkeit, nicht aber für die Vereinbarung an sich. Der Vertrag müsse deshalb keinen Anknüpfungspunkt für die Wartefrist benennen. 

Die Indexmietklausel muss dem VIII. Zivilsenat zufolge auch nicht ausdrücklich die Nettokaltmiete als Bezugspunkt annehmen. Denn die Parteien hatten zwischen Miete und Betriebskosten differenziert und die Betriebskostenvorauszahlung war nicht im Index enthalten. Weil die Miete monatlich entrichtet werde, richte sich die Anpassung nach dem Monatsverbraucherpreisindex – und nicht nach dem Jahreswert – des Statistischen Bundesamts. Das Fehlen dieser technischen Ausführungsbedingungen führt nicht zur Unwirksamkeit der Klausel.

Fazit: Für Vermieter ist eine Index-Miete atttraktiv. Eine Vereinbarung zur Indexmiete, die klaren Vorgaben folgt, ist nach § 557b Abs. 1 BGB wirksam.

Urteil: BGH 26.05.2021, Az.: VIII ZR 42/20

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