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Ein nicht mehr ganz so hässliches Rosinchen

Ludwigshafen – Chancen in der Chemiestadt

Ludwigshafen. Copyright: Pixabay
Ludwigshafen hat einen Ruf als hässliche Stadt. Das hat sie vor allem dem BASF-Hauptwerk "mittendrin" zu verdanken. Aber seit den neunziger Jahren ist die Stadt grüner und lebendiger geworden. Seit einigen Jahren schon gibt es einen stetigen Zuzug, der sogar über dem Schnitt westdeutscher Städte liegt.

Vielleicht ist Ludwigshafen eine äußerlich "schrumplige", aber für Immo-Investoren wohlschmeckende "Rosine". Seit Jahren wächst die Einwohnerschaft – trotz ihres Rufs als hässliche Stadt. Der Ruf kommt vom Hauptwerk der BASF, das mitten Stadtgebiet liegt. Auch heute noch ist es das größte Chemiewerk der Welt. Aber seit Ende der neunziger Jahre haben mehr Grünflächen und Freizeitmöglichkeiten die Lebensqualität in Ludwigshafen erhöht.

Hinzu kommt die verkehrsgünstige Lage. Mannheim liegt auf der anderen Rheinseite, nach Heidelberg sind es nur 25 km und auch Karlsruhe, Frankfurt, Mainz oder Darmstadt sind schnell zu erreichen. Zwischen 2014 und 2019 wuchs die Stadt mit 5,9% einwohnermäßig stärker als die westdeutschen Städte im Durchschnitt. In den nächsten Jahren ist mit weiterem Zuzug zu rechnen. Das zeigt eine Analyse des Immobilienanalysten Wuestpartner.

Recht günstige Mieten

Die Mieten sind im Verhältnis zu anderen deutschen Städten recht günstig. Sie beginnen bei 7,35 Euro in Altbauten in günstigen Lagen und reichen bis etwa 18,96 Euro für Neubauwohnungen in sehr guten Lagen. Der Großteil der Wohnungsmieten liegt unter 11 Euro.

Auch die Kaufpreise liegen unter dem Niveau der meisten deutschen Großstädte. Sie beginnen bei 1.573 Euro/m2 für Altbauten und reichen bis zu 3.340 Euro für Neubauten. Die Kaufpreisentwicklung zwischen 2015 und 2019 war mit 87,1% fast dreimal so stark wie die Mietentwicklung im selben Zeitraum mit 28,9%.

Überdurchschnittliche Renditen

Dennoch sind die Renditen, die mit einer ETW in Ludwigshafen erzielt werden können, um einiges besser als etwa in den sieben A-Städten. Bei einer zehnjährigen Haltedauer kann unter den aktuellen Finanzierungsbedingungen in sehr guten Lagen eine Rendite von 3,3% bis 6,1% p.a. erzielt werden. Das zeigen Zahlen des Immobilienanalysten Bulwiengesa. Außerhalb dieser Lagen sind sogar bis zu 11% möglich – allerdings mit dem Risiko zeitweiser Leerstände. 

Spezieller Markt: zentrale Lagen häufig günstiger

Wie in allen kleineren Städten ist eine gute Kenntnis des Marktes wichtig. Speziell in Ludwigshafen sind die zentralen Lagen häufig günstiger, wegen ihrer Nähe zum BASF-Werksgelände. Weiter entfernt ist die Stadt grüner und bietet bessere Lebensqualität mit höheren Preisen. Gute Entwicklungschancen bietet der Hemshof, ein zentral gelegenes Arbeiter- und Immigrantenviertel, das in den letzten Jahren durch Stadtentwicklungsprojekte und Kulturinitiativen aufgewertet wurde.

 

Fazit: Ludwigshafen bietet noch Chancen; allerdings ist der Immobilienmarkt der Stadt nicht sehr groß.

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