Mietzweck genau festlegen
Privat und gewerblich genutzte Räumlichkeiten unterliegen unterschiedlichen Bedingungen bei Kündigungsschutz und Miethöhen. Das sollte schon bei Abschluss des Mietvertrages beachtet werden.
Vermieter sollten in Mietverträgen den Mietzweck stets ganz genau festlegen. Andernfalls haben sie handfeste Nachteile gegenüber ihrem Mieter. Das ist die Quintessenz aus einem brandaktuellen Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH). Der hat in einem Streit über die Abgrenzung von privater und gewerblicher Nutzung entschieden (Urteil vom 9. Juli 2014, Az. VIII ZR 376/13). Ist der Mietzweck nicht genau definiert, wirkt sich das negativ auf die Kündigungsmöglichkeiten gegenüber dem Mieter aus. Im entschiedenen Fall hatten die Mieter einen Vertrag zu Wohnzwecken unterschrieben, in der Wohnung aber auch eine freiberufliche Hypnosepraxis betrieben. Das wollte der Vermieter nicht und kündigte das Mietverhältnis auf Basis der gewerblichen Nutzung mit kurzer Frist. Diese Kündigung erfolgte zu Unrecht, meinten die Richter in letzter Instanz. Denn der Mietvertrag entsprach dem für Wohnräume. Deshalb gelten auch die für Mietwohnungen üblichen Bedingungen, die Kündigungen stark erschweren. Ein sicheres Indiz für eine gewerbliche Vermietung ist die Umsatzsteuer. Ist sie für die Miete vereinbart, ist automatisch klar, dass es sich um ein gewerbliches Mietverhältnis mit kürzeren Kündigungsfristen als bei einem Mietverhältnis zu Wohnzwecken handelt. Auch Mieterhöhungen sind in diesem Fall oft leichter und mit größeren Steigerungen durchsetzbar.
Fazit: Achten Sie in Mietverträgen genau auf die Festlegung des Mietzwecks. Bei Mietmischverhältnissen (gewerblich und wohnen) empfehlen sich zwei gesonderte Mietverträge.
