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Bei Vermietung auf die Tube drücken

Leerstand kostet Steuervorteile

Andauernder Leerstand einer Immobilie kostet Sie die steuerliche Anerkennung der Werbungskosten. Dabei ist es unerheblich, ob Sie an der Nichtvermietbarkeit die Schuld tragen oder nicht, entschied der BFH.
Andauernder Leerstand einer Immobilie kostet Sie die steuerliche Anerkennung der Werbungskosten. Dabei ist es unerheblich, ob Sie an der Nichtvermietbarkeit die Schuld tragen oder nicht! So entschied jetzt der BFH (Urteil vom 31. 1. 2017, Az. IX R 17/16). Ausschlaggebend ist die Dauer der Nichtvermietbarkeit in Verbindung aller damit zusammenhängenden Gründe. In dem entschiedenen Fall bewies das Finanzamt lange Geduld. Der Steuerzahler hatte 1993 eine Eigentumswohnung in einem völlig heruntergekommenen Haus mit sechs Wohnungen gekauft. Seit 1999 stand die Wohnung leer. Sie war in ihrem desolaten Zustand auch nicht mehr vermietbar.

Sanierungsbemühungen scheiterten

Vermietungsbemühungen, auch über einen Makler, blieben erfolglos. Eine vollständige Sanierung, z.B. der Einbau einer Zentralheizung, wäre nur bei konstruktiver Zusammenarbeit aller Eigentümer der Wohnungen möglich gewesen. Nicht alle Wohnungseigentümer zahlten die beschlossene Sonderumlage für die Sanierung. Die beauftragte Hausverwaltung veruntreute zudem die Mittel der gezahlten Sonderumlage. Die Adressen einzelner Wohnungseigentümer waren nicht mehr bekannt, die Eigentümerversammlung deswegen auch nicht mehr beschlussfähig. Die Bank machte nach der Veruntreuung auch nicht mehr mit. Die Sanierung wurde letztlich nur zur Hälfte tatsächlich durchgeführt.

Verluste nicht mehr anerkannt

Das Finanzamt erkannte dem Kläger ab dem Jahr 2006 die Verluste für die leerstehende Wohnung nicht mehr an. Die Steuerbescheide waren hinsichtlich der Vermietung nicht endgültig, sondern nach § 165 der Abgabenordnung vorläufig erfolgt. Nun hob das Finanzamt sie auf – aus Sicht des BFH war das in Ordnung. An sich sind Verluste auch bei Leerstand abzugsfähig. Das sind Abschreibungen, Zinsen, laufende Kosten usw., die Sie steuermindernd als vorweggenommene Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften absetzen können. Bedingung: Der Eigentümer muss sich endgültig und definitiv dazu entschlossen haben, die Wohnung zu vermieten, und von dieser Vermietungsabsicht darf er später dann nicht abrücken.

Fazit: Beim Kauf einer Eigentumswohnung müssen Sie die Verhältnisse der anderen Eigentümer und die Qualität der Verwaltung ermitteln und für gut befinden. Sonst heißt es: mitgefangen, mitgehangen.

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