Das Homeoffice ist ein Gewerbeobjekt
Der BFH hat die Vermietung von Homeoffice-Räumlichkeiten an den Arbeitgeber erschwert. Entscheidend ist dabei, ob auf Dauer eine Einkünfteerzielungsabsicht nachgewiesen werden kann. Die gesamten Mieteinnahmen müssen also à la longue einen Überschuss über die steuerlich abziehbaren Werbungskosten ergeben.
Entscheidend ist die Einordnung eines Homeoffice als Gewerbeobjekt. Bei der Vermietung von Gewerbeobjekten muss das Finanzamt immer das Vorliegen der Überschusserzielungsabsicht prüfen. Es darf die für „normale", üblicherweise vermietete Wohnungen gebräuchliche Vereinfachungsregelung nicht anwenden. Mit seinem neuen Urteil (IX R 9/17) entschied der BFH ausdrücklich gegen die günstigere Auffassung der Finanzverwaltung. Er gab zugleich seine eigene frühere, günstigere Rechtsprechung auf.
Im Urteilsfall vermietete ein Ehepaar seine Souttérrainwohnung für 400 Euro Nettokaltmiete an den Arbeitgeber des Mannes. Letzterer betreibt seine Tätigkeit als Vertriebsleiter für den Arbeitgeber von diesen Räumlichkeiten aus. Die Ehegatten machten im Jahr 2012 einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 29.900,00 Euro geltend. Darin enthalten waren sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen in Höhe von insgesamt 31.073,00 Euro. Davon entfielen 25.780,66 Euro auf die Renovierung des Badezimmers in der vermieteten Wohnung.
Das Finanzgericht muss jetzt eine Überschusserzielungsprognose durchführen. Wenn keine Überschusserzielungsabsicht festgestellt werden kann, dürfen die Ehegatten die durch die laufenden Kosten sowie die Abschreibung der Immobilie entstehenden Verluste nicht mehr steuerlich geltend machen.
Fazit: Der Vermieter eines Homeoffice kann sich also – anders als der Vermieter einer normalen Wohnung – bei längeren Verlustsituationen nicht darauf berufen, dass typisierend eine Einkünfteerzielungsabsicht zu unterstellen wäre.
