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Spanien | Ferienimmobilien

Verdeckte Gewinne drohen

Ferienhäuser in Spanien könnten zur Steuerfalle werden. | © Getty
Spanische Ferienimmobilien könnten zum Alptraum für ihre deutschen Besitzer werden. Unter Umständen kann eine Selbstanzeige sinnvoll sein.
Das Modell, spanische Ferienimmobilien über eine spanische Kapitalgesellschaft zu halten, ist so gut wie tot. Viele Deutsche halten ihre Finca auf Mallorca über die sogenannte Societad Limitada (SL analog zu GmbH). Das Modell brachte bisher erhebliche Steueroptimierungspotenziale für deutsche Bürger. Beim Generationswechsel sparten Gesellschafter bis zu 80% des Katasterwerts einer Finca an Erbschaftssteuern. Der deutsche und der spanische Fiskus nehmen sich nun der Societad Limitada als Steuersparmodell an. Eine Kombination der Maßnahmen auf beiden Seiten macht die SLs nur für solche Fälle interessant, bei denen der Wert der Liegenschaft innerhalb der SL einen Wert von über 1,5 Mio. Euro ausmacht. Ist die Immobilie weniger als 1,5 Mio. Euro wert, könnte die Steuerbelastung aufgrund der neuen rechtlichen Lage unverhältnismäßig in die Höhe schießen. Grund sind: das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien (seit 1.1.2013 in Kraft) und das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 12.06.2013 (Az.: I R 109-111/10). Laut diesem Urteil unterstellt der Fiskus den Gesellschaftern eine verdeckte Gewinnausschüttung durch die SL in Form von Mieteinnahmen. Immer mehr Experten empfehlen deshalb eine rückwirkende Korrektur der Steuerbescheide. Diese Auffassung teilen Steuerberater mit den Experten mehrerer Schutzgemeinschaften für Auslandsgrundbesitz sowie Auslandsimmobilien. Durch die inzwischen enge Kooperation der spanischen und deutschen Behörden gibt es wohl immer mehr Entdeckungsfälle. Ob von einer versuchten Steuerkürzung oder Steuerhinterziehung auszugehen ist, kann nur im Einzelfall geprüft werden. Etwas sicherer können Sie sich fühlen, wenn die Immobilie fremdfinanziert ist. Das behauptet das European Accounting – ein deutschsprachiges Steuerberatungsunternehmen in Spanien. Prüfen Sie mit Ihrem Steuerberater, ob eine der folgenden Lösungen für Sie in Frage kommt:
  • Gliedern Sie die SL in eine deutsche Kapitalgesellschaft ein. Die Vorteilhaftigkeit des Modells hängt aber vom weiteren Vermögen in Deutschland ab.
  • Gliedern Sie die Immobilie aus der SL aus. Nachteil: Dadurch fallen für Sie höhere Vermögens- und Erbschaftssteuern in Spanien an.
  • Die Erbschaftssteuer können Sie eventuell mithilfe der mittelbaren Grundstückschenkung optimieren. Das geht, indem Sie Ihrem Erben hierzulande Geld (400.000 Euro je Kind alle 10 Jahre steuerfrei) mit der Auflage schenken, Ihre Immobilie in Spanien zu kaufen. Dieses Modell sollten Sie jedoch grenzüberschreitend prüfen lassen.

Fazit: Es gibt so gut wie keine Möglichkeit, die Besteuerung der „verdeckten Gewinnausschüttung“ zu vermeiden. Werden Sie entdeckt, ist die Gefahr groß, der Steuervermeidung beschuldigt zu werden. Prüfen Sie, wie sinnvoll eine Selbstanzeige ist.

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