Wo der Kauf noch sinnvoll ist
Auch in Ballungsräumen gibt es Wohnungen zu vernünftigen Preisen.
Derzeit eine attraktive Wohnimmobilie zu einem vernünftigen Preis zu finden, ist schwierig – aber nicht unmöglich. Berechnungen auf Basis von Daten des Verbandes der Pfandbriefbanken (vpb) zeigen, wo Immobilienpreise und erzielbare Mieten noch in einem vernünftigen Verhältnis zueinander stehen. Als vernünftig gilt ein Ertragsfaktor von 20. Dieser gleicht der Anzahl der Jahre, in denen sich Ihre Anlage rechnet. Sie errechnet sich durch Teilen des Kaufpreises (300.000 Euro) durch die Jahresnettokaltmiete (12.000 Euro). In diesem Beispiel liegt der Ertragsfaktor bei 25. Das heißt, dass der Preis im Verhältnis zur Nettokaltmiete schon etwas zu hoch ist. Beachten Sie die Instandhaltungs- und ggf. Finanzierungskosten bei der Berechnung der Nettokaltmiete. Auch in Ballungsräumen gibt es Wohnungen, die potenziell gute Erträge versprechen. Der vpb erfasst über die ihm angeschlossenen Banken tatsächlich bezahlte Preise der durchschnittlich 90.000 Transaktionen pro Jahr. Außerdem registriert der Verband die Höhe der Neuvertragsmieten für 30 Städte und 20 Landkreise. Setzt man diese ins Verhältnis, ergibt sich folgendes Bild: Die Ertragsfaktoren in Frankfurt am Main (17,6 bis 21,9), Köln (16,5 bis 23,5) und Düsseldorf (16,8 bis 23,5) sind durchaus positiv für Anleger. In Berlin, Hamburg und München, wo die Ertragsfaktoren zwischen 21,6 und 31 liegen, ist das Verhältnis der Preise zu den Mieten schon relativ ungünstig. Zu beachten ist außerdem, dass weniger attraktive Städte wie z.B. Essen (25,8 bis 30,3) nicht unbedingt bessere Preis-zu-Kaltmiete-Relationen aufweisen.
Fazit: Vernünftige Immobilienpreise sind regional noch zu finden. Je höher der Ertragsfaktor, desto mehr Eigenkapital sollten Sie einsetzen, um einen Anstieg der Zinskosten auffangen zu können.
Hinweis: Mehr zum Thema Anlage in Immobilien und andere Sachwerte finden Sie im FUCHS-Report „Schutz durch Sachwerte“ (erscheint am 25.08.).
