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Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Wie Sie eine neue Prognoserechnung erzwingen

Wenn Sie für eine Gewerbeimmobilie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen wollen, muss auf 30 Jahre sichergestellt sein, dass die Einkünfte die Verluste übersteigen. Dafür nimmt das Finanzamt gegebenenfalls eine Prognoserechnung vor. Fällt sie negativ für Sie aus, lassen sich Verluste nicht mehr bei der Steuer absetzen. Sie können aber eine neue Prognoserechnung erzwingen.

Wenn Sie Ihre Gewerbeimmobilie für andere Zwecke als bisher, beginnt möglicherweise der Prognosezeitraum für die Überschusserzielungsabsicht wieder von vorn. Das heißt: Die Prognoserechnung wird erneut auf 30 Jahre durch geführt. Dabei wird ermittelt, ob die voraussichtlich steuerpflichtigen Miet- oder Pachteinnahmen in diesen dreißig Jahren nach den aktuell absehbaren Verhältnissen insgesamt höher als die steuerlich abziehbaren Werbungskosten (z.B. Schuldzinsen für Darlehen zum Kauf des Grundstücks) sind. Nur wenn bei dieser Prognoserechnung auf 30 Jahre gesehen ein Gesamtgewinn aus der Vermietung zu erwarten ist, besteht eine Einkunftserzielungsabsicht. Nur dann dürfen Verluste in einzelnen Jahren bei der Einkommensteuer abgezogen werden.

Nur Verluste für Hoteliers

Im Urteilsfall kauften zwei aus einer Hotelier-Familie stammende Brüder ein Hotel mit Nebengebäude und einem Einfamilienhaus. Sie zahlten dafür 1993 insgesamt 5,2 Mio. DM. Sie verpachteten in der Rechtsform einer GbR das gesamte Objekt an einen fremden Dritten. Die GbR machte von Anfang an nur Verluste.
2011 erstellte das Finanzamt eine Überschussprognose. Diese begann ab dem Jahr 1995. Sie kam zu einem negativen Ergebnis. Deshalb erkannte das Finanzamt die Verluste der Jahre 2008 bis 2011 nicht mehr an.

Neues Konzept, neue Nutzung, neuer Pächtervetrag

1999 und 2000 war das Hotel umgebaut worden. Aus ursprünglich sechs Zimmern wurden 22. Das Restaurant wurde renoviert und dadurch zu einem Vier-Sterne-Haus. Die weitere Verpachtung des gesamten Hotel- und Gaststättenkomplexes erfolgte in einem einheitlichen Pachtvertrag 2001 an eine Betriebs-GmbH, in der fremde Geschäftsführer eingesetzt waren. Ab 2010 übernahm die Ehefrau eines der Brüder die Geschäftsführung. Das Hotel und Restaurant wird mit fremden Wirten betrieben.

Neuer Prognosezeitraum beginnt

Folge: Ab 2001 ist die Vermietung neu zu beurteilen. Es beginnt ein neuer 30-Jahres-Zeitraum für die Prognose, so der BFH. Für den Hotel- und Gaststättenkomplex als Gewerbeimmobilie muss das Finanzgericht jetzt eine einheitliche, neue Überschusserzielungsprognose, beginnend ab dem Jahr 2001, erstellen.

Weitere Informationen

Urteil:

BFH, IX R 16/18

Fazit:

Sie können mit einem geänderten Nutzungskonzept und einem neuen Vertragsverhältnis mit Mietern/Pächtern eine neue Prognosebeurteilung erzwingen.

Hinweis:

Bei der Vermietung mehrerer Grundstücke ist die Überschusserzielungsabsicht für jedes einzelne Grundstück separat zu beurteilen. Vermietet also der Steuerzahler mehrere Objekte auf der Grundlage verschiedener Rechtsverhältnisse oder nach Maßgabe unterschiedlicher miet- oder pachtrechtlicher Bedingungen, so ist jede einzelne Vermietung steuerlich grundsätzlich je für sich zu beurteilen. Dies gilt auch dann, wenn sich die Objekte auf einem einzigen Grundstück im zivilrechtlichen Sinne befinden.

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