25%-Regel bei Ferienwohnung beachten

Wer eine Ferienwohnung vermietet und steuerlich ansetzen will, muss auf die Vermietungsdauer achten. Nur wenn diese mindestens 75% der ortsüblichen Vermietungszeit erreicht, dürfen alle Ausgaben ungekürzt abgesetzt werden. Andernfalls wird es nervig. Denn:

Die steuerliche Anerkennung einer Vermietung, bzw. von Vermietungsverlusten setzt eine Überschusserzielungsabsicht voraus. Das heißt: Der Immobilieneigentümer muss mit seinem Objekt im Lauf der Jahre einen Gesamtüberschuss der (Miet-)Einnahmen über die Ausgaben anstreben. Von dieser „Überschusserzielungsabsicht“ geht der BFH generell bei einer üblichen, typischen, auf Dauer angelegten Vermietung zugunsten des Vermieters aus.

Grenzmarke 25%

Liegt die tatsächliche Vermietungsdauer um mehr als 25% darunter, muss die Überschusserzielungsabsicht geprüft werden. Im Zweifel muss dann das Finanzgericht checken, ob über einen Zeitraum von 30 Jahren die Mieteinnahmen auf der Basis der ungewöhnlich niedrigen Vermietungstage höher sind als alle in den 30 Jahren voraussichtlich anfallenden Werbungskosten: Abschreibung, Zinsen, laufende Grundstückskosten usw. Nur wenn sich so auf 30 Jahre gerechnet ein Plus ergibt, darf der Eigentümer in dem streitigen Jahr Verluste aus der Vermietung bei der Einkommensteuer absetzen!

Und so geht der Fiskus vor:

• Die individuellen Vermietungszeiten des Objekts an Feriengäste müssen mit denen verglichen werden, die bezogen auf den gesamten Ort im Durchschnitt erzielt werden. Dabei kann das Finanzgericht auf Vergleichsdaten eines Statistikamtes zurückgreifen.
• Auch die ortsübliche Bettenauslastung kann Rückschlüsse auf die ortsübliche Vermietungszeit zulassen.  
• Als Vermietungstage werden pauschal alle Tage erfasst, in denen die Ferienwohnung vermietet wird. Ob dabei die zulässige Gästezahl erreicht wird, ist ohne Bedeutung. Hingegen gibt die Bettenauslastung personenbezogen Auskunft über die Belegung der Ferienwohnung.
  

Fünf Prüfjahre reichen aus

Im Streitfall wurde die Ferienwohnung in einem im Übrigen selbstgenutzten Haus in fünf Jahren zu mehr als 75% der ortsüblichen Vermietungszeit vermietet. Das reichte dem BFH. Die Kläger dürfen daher den entstandenen Verlust ohne Prüfung der Überschusserzielungsabsicht absetzen, so das positive Ergebnis des BFH.