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Betriebliche Vermietungsgrundstücke im Vorteil

Der Umsatzschlüssel schleicht sich zurück

Euro Münzen und 200 Euro © Harald Richter/ Panthermedia
Wer sein Grundstück gemischt nutzt, also gewerblich und privat vermietet oder selbst nutzt, möchte den Umsatzschlüssel oder Pro-Rata-Satz bei der Vorsteueraufteilung. Denn der bringt regelmäßig deutlich mehr Vorsteuerabzug ein als ein Flächenschlüssel. Denn gewerbliche Mieten sind regelmäßig deutlich höher als private. Sie werden außerdem noch mit 19% USt. in Rechnung gestellt werden. Schwenken Sie mit dem BMF wieder auf Pro-Rata!

Im jahrzehntealten Streit um den Umsatzschlüssel schlägt das Pendel wieder Richtung Unternehmer aus. Die starke Lobby und mehrere höchstrichterliche Urteile haben das BMF zu einem gewissen Einlenken bewogen. Seit mindestens Mitte der 1990er Jahre streiten Grundstückseigentümer im Verein mit Banken- und Finanzdienstleisterverbänden um den Umsatzschlüssel.

Das Problem sind regelmäßig die Vorsteuerbeträge auf den Eingangsrechnungen für das Grundstück. Und zwar dann, wenn die damit abgerechneten Leistungen ausschließlich oder auch den privat genutzten oder für private Wohnzwecke vermieteten Teilbereich betreffen. Dann verpufft der Vorsteuerabzug nämlich; der Unternehmer wird hier zum Endverbraucher. Bei 19% ist das ein Schlag in die Gewinn- und Verlustrechnung.

Rechenbeispiel verdeutlicht: Pro Rata ist besser als Flächenschlüssel

Ein Grundstück hat 1.000 m² umbauten Raum. 500 m² sind einfache Mietwohnungen für private Mieter. Miete wird hier ohne Umsatzsteuer gezahlt. Gesamtbetrag hier: 2.000 EUR. Die anderen 500 m² sind gewerblich vermietet und luxuriös sowie repräsentativ ausgebaut. Für eine besondere CNC-Fertigungsstrecke sind zudem spezielle Verstärkungen eingebaut. Die Miete für diesen Bereich beträgt 6.000 EUR plus Umsatzsteuer.

Drei Eingangsrechnungen mit Vorsteuer liegen vor. 1.000 EUR plus Umsatzsteuer für eine Sanierung der Fenster im Privatbereich. 12.000 EUR plus Umsatzsteuer für eine Sanierung im betrieblichen Bereich. Und 30.000 EUR plus Umsatzsteuer für eine Sanierung des Daches, das alle Bereiche überspannt. Die Frage stellt sich: Was zieht der Unternehmer als Vorsteuer?

Erst zuordnen, dann aufteilen

Ganz klar: Die Rechnung von 1.000 EUR für die privaten Fenster gibt keinerlei Vorsteuerabzug. Diese 190 muß der Unternehmer alleine aufbringen. Dagegen kann die Vorsteuer aus der Sanierung des betrieblichen Bereiches sofort in voller Höhe gezogen werden. "Gewinn": 2.280 EUR. Bei der Vorsteuer für die Dachsanierung (5.700 EUR) können mit dem vom Fiskus favorisierten Flächenschlüssel nur 50% (= 2.850 EUR) abgezogen werden. 2850 bleiben am Unternehmer hängen.

Der goldene Umsatzschlüssel bringt ein Vielfaches ein

Bei Aufteilung der Vorsteuer auf die Dachsanierung nach Umsätzen ergibt sich dagegen folgendes: Privatmiete 2.000 EUR, das sind 25% der Gesamtmieten. Gewerbemiete 6.000 EUR, das sind 75% der Gesamtmieten. Damit wären hiernach 75% der Vorsteuer abziehbar (= 4.275 EUR).

Kurios. Der Umsatzschlüssel ist europarechtlich Standard, aber in Deutschland verdrängt

Art 173 bis 175 der MwStSystRL kennen überhaupt nur „Pro-Rata“, also den Umsatzschlüssel. Dennoch hat § 15 Abs. 4.3 UStG den Umsatzschlüssel zurückgedrängt. Doch Europarecht geht den nationalen Rechten vor.

Die europäische Richtlinie kennt in Art. 175 noch ein weiteres "Schmankerl". Das wird übrigens von der deutschen Finanzverwaltung rückhaltlos akzeptiert. Der mit Umsatzschlüssel ermittelte Pro-Rata-Satz ist immer auf einen vollen Prozentwert aufzurunden. Wer sich also 54,1% ausgerechnet hat, zieht 55% Vorsteuer ab.


 

Fazit: Betroffenen Unternehmer sollten jetzt aktiv um Argumente für den lukrativeren Umsatzschlüssel ringen.

BMF-Schreiben vom 20.10.2022, III C 2 - S 7306/19/10001-003

https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/BMF_Schreiben/Steuerarten/Umsatzsteuer/Umsatzsteuer-Anwendungserlass/2022-10-20-vorsteueraufteilung-nach-paragraf-15-absatz-4-UStG-bei-gemischt-genutzten-grundstuecken.pdf?__blob=publicationFile&v=1


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