Günstige Miete trotz teurer Renovierung wirft Fragen auf
Wer Angehörigen eine Wohnung sehr günstig vermietet, muss aufpassen nicht in Steuerfallen zu tappen. Bei "normal" vermieteten Wohnungen (gemessen an der ortsüblichen Miete) ist es so, dass wenn ein Verlust entsteht, weil Werbungskosten (z.B. Zinsen, Abschreibung) die Mieteinnahmen übersteigen, der Verlust steuermindernd wirkt. Diese vom Bundesfinanzhof (BFH) anerkannte Vereinfachungsregelung ("Überschusserzielungsabsicht") gilt nur für normal vermietete Wohnungen.
Extrem verbilligte Vermietung lässt nur anteilige Steuerminderung zu
Anders ist es bei einer extrem verbilligten Vermietung. Das gilt besonders dann, wenn bei der Wohnung nach einer aufwendigen Renovierung die am Wohnungsmarkt erzielbare Miete den besonderen Wohnwert offensichtlich nicht angemessen widerspiegelt. Konkretes Beispiel: Eltern vermieten eine Wohnung an eines ihrer Kinder zu 30% der ortsüblichen Miete und haben zuvor noch eine kleine Schwimmhalle eingebaut.
Der Gesetzgeber hat generell für die steuerliche Absetzbarkeit von Vermietungen eine Grenze eingebaut. Verlangt der Vermieter weniger als 50 % der ortsüblichen Miete von seinem Angehörigen, darf er auch seine steuerlich abziehbaren Werbungskosten nur anteilig abziehen. Im oben skizzierten Beispiel würde demzufolge die Vermietung steuerlich in einen entgeltlichen (hier: 30%) und einen unentgeltlichen Teil (hier: 70 %) aufgeteilt. Hinsichtlich des unentgeltlichen Teils dürfen die darauf entfallenden Werbungskosten nicht abgesetzt werden.
Günstige Miete trotz aufwendiger Renovierung erfordert Sonderprüfung
Da die Eltern im skizzierten Fall aber noch aufwendig renovierten, weicht der BFH von dieser Grundregel ab. Hier muss ausnahmsweise auch geprüft werden, ob der entgeltliche Teil der Vermietung steuermindernd wirken darf. Es muss berechnet werden, ob auf einen Prognosezeitraum von 30 Jahren gesehen, die Mieteinnahmen die abziehbaren Unkosten, im Beispiel 30% aller Werbungskosten, übersteigen.
Fazit: Achten Sie darauf, dass aufwendige Renovierungen für an Angehörige günstige vermietete Wohnungen nicht erhoffte Steuerminderungen zunichte machen.
Urteil: BFH, IX R 17/21