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Trickreiche Wohnungsbaupolitik

Die neue Bundesregierung wird den privaten Immobilienbesitz und den Wohnungsbau ankurbeln. Die kommenden Steuererleichterungen werden in einigen Jahren durch Steueranhebungen kompensiert.

Die Jamaika-Koalition wird den Wohnungs- und Eigenheimbau ankurbeln. Das Geld holt sie sich aber später wieder zurück! Doch werfen wir zunächst einen Blick auf die geplanten Maßnahmen:

  • Die wichtigste ist die Anhebung der degressiven Abschreibung. Sie soll in den ersten zehn Jahren 3% statt bisher 2% betragen. Das bringt eine geringere Besteuerungshöhe.
  • Die in den vergangenen Jahren auf teilweise 6,5% vom Kaufpreis gestiegene Grunderwerbsteuer soll reduziert werden. Dabei gibt es verschiedene Modelle wie einen Freibetrag für Familien oder ein eigenes Baukindergeld (was es schon einmal gab).

Hier müssen die Bundesländer mitspielen. Denn die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer stehen ihnen alleine zu. Wir erwarten, dass zur Kompensation und um die Länder gnädig zu stimmen, das Steuersparmodell „Share Deal“ kippen wird. Bei diesem Modell fällt gar keine Grunderwerbsteuer an, wenn statt der eigentlichen Immobilie 95% der Anteile an der Gesellschaft veräußert werden, die die Immobilie besitzt.

Bereitstellung von mehr Bauland

  • Um den Neubau von Eigenheimen anzukurbeln, soll mehr Bauland bereitgestellt werden. Dazu sollen im Umland der Metropolen Agrarflächen leichter in Baugrundstücke verwandelt werden können. Die Kommunen sollen mehr Bauland ausweisen.
  • Die Mietpreisbremse steht als Neubaubremse zur Debatte. Ihre Wirksamkeit wird bezweifelt. Das liegt auch daran, dass die Verbindlichkeit von Mietpreisspiegeln immer wieder juristisch in Frage gestellt wird. Vermutlich wird Jamaika hier zu keiner endgültigen Lösung kommen, sondern auf die Gerichte und deren Urteile warten.

Neubewertung führt zu Mehreinnahmen

Ab 2026 folgt auf die Phase der Entlastungen eine Phase neuer Belastungen. Dann kommt die Neubewertung aller Immobilien in Deutschland. Und das wird zu höheren Grundsteuern führen (FB 7. 11. 2016). Zwar hatte die Große Koalition Steuererhöhungen im Zuge der Neufestsetzung der Einheitswerte ausgeschlossen. Diese war im Herbst 2016 erfolgt.

Wenn aber ab 2026 der neue Wert von Wohneigentum bekannt sein wird, wird dieses Versprechen gebrochen. Bis dahin gelten noch die Einheitswerte von 1964 in West- und von 1935 in Ostdeutschland.

Die Kommunen werden ihre Hebesätze entsprechend flexibel nach oben hin anpassen. Ihnen steht die Grundsteuer zu – und sie haben das Versprechen auch nicht abgegeben. Und Mitte des nächsten Jahrzehnts werden ihre Finanzen kaum besser sein als derzeit. Nebenbei: Die Grundsteuer können Vermieter auf die Mieter umlegen. Wer sein Eigenheim selbst nutzt, bleibt darauf sitzen.

Fazit: Jamaika wird die Immobilienblase weiter aufpumpen. Ein paar Jahre später greift dann der Fiskus zu. Das wird die Preisentwicklung dämpfen.

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