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Immobilien | Finanzierung

Doppelter Bremseffekt bei Hypotheken

© SusanneB / Getty Images / iStock
Immobilienkredite werden deutlich teurer. Und jetzt ziehen die Banken auch noch die Kreditbedingungen an. Das führt zu einem doppelten Bremseffekt bei Hypotheken und wirkt auf den Immobilienmarkt zurück.

Die Rahmenbedingungen für Immobilienfinanzierung werden schlechter. Zum seit einigen Monaten steil steigenden Zinsniveau kommen jetzt auch noch strengere Vorgaben der Banken für Kreditnehmer. Die Zinsen für Immobilienkredite sind im vorigen Jahr stark gestiegen (akt. bei 3,5% für ein Wohnbaudarlehen mit fünf bis zehnjähriger Zinsbindung). Vor einem Jahr lagen die Zinsen bei nur 1,1%. Für Zinsbindungen zwischen 15 und 20 Jahren liegen die Zinsen aktuell bei knapp 4%. 

Zehnjährige Zinsen etwas günstiger als fünfjährige

Derzeit kosten Darlehen mit 10-jähriger Zinsbindung sogar etwas weniger als Kredite mit einer 5-jährigen Zinsbindung. Die kürzere Zinsbindung sollten aber nur Investoren nutzen, die in der Lage sind, das Darlehen zum Ende der Zinsbindung zu großen Teilen tilgen können. Oder die dann wieder eine kurzfristige Zinsbindung in Kauf nehmen wollen. Denn FUCHSBRIEFE halten es für wahrscheinlich, dass die Zinsen längere Zeit hoch bleiben werden. Daher sind länger Zinsbindungen zu bevorzugen.    

Problematisch für Kreditnehmer ist, dass die Banken die Anforderungen für Kredite anheben. Die Geldhäuser sind schon 2022 restriktiver geworden. Auch 2023 werden die Banken ihre Anforderungen in die Höhe schrauben. Sie achten deutlich strenger auf die Liquidität der Kreditnehmer, rechnen mit höheren Sicherheitspuffern in der Haushaltsrechnung und verlangen oft mehr Eigenkapital als üblich (über 30%). Gestützt wird die Vorsicht der Banken von den enorm hohen Kaufpreisen. Sie liegen in mehreren der sieben A-Städte beim über 40-fachen der Jahresnettokaltmiete. Am "günstigsten" ist Berlin (Faktor 36). Der langjährige Mittelwert liegt bei 20.

Fazit: Am kurzen Ende steigen die Zinsen weiter, am langen geht es seitwärts. Parallel dazu werden die Banken bei der Kreditvergabe restriktiver. Immobilien-Kredite werden für eine wachsende Zahl von Immobilienkäufern unerschwinglich. Das mag potenzielle Kreditnehmer ärgern, ist im breiten Markt allerdings gesund und wird manche
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