Mietrecht: Schadensersatz nach Verfügung

Eine unberechtigte Untersagungsverfügung von Modernisierungsmaßnahmen führt zum Schadensersatzanspruch des Vermieters. Dies geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus § 945 der Zivilprozessordnung hervor (Urteil vom 13.10.2016, Az. IX ZR 149/15). Der Fall: Gegen angekündigte umfangreiche Sanierungen beantragte ein Mieter den Erlass einer einstweiligen Verfügung. Damit sollten die Bauvorhaben bis zur Prüfung der Rechtmäßigkeit der Sanierungsarbeiten gestoppt werden. Das Amtsgericht Berlin bestätigte dann seine Verfügung in einem Urteil. Im Berufungsverfahren nahm der Mieter auf Anraten des Landgerichts allerdings den Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung wieder zurück. Schadensersatzforderungen des Vermieters lehnten das Amts- und das Landgericht Berlin ab. Der Bundesgerichtshof aber nicht. Denn wer aus einem noch nicht endgültigen Titel die Vollstreckung – den Stopp der Bauarbeiten – betreibt, trägt das Risiko, dass sich sein Vorgehen nachträglich als unberechtigt erweist. Ersetzen muss der Mieter einiges. Dazu gehören der infolge der Bauverzögerung zu zahlende pauschale Schadensersatz an die Bauunternehmerin. Diesen kann sie wegen der Zinsen aus zwei Darlehensverträgen sowie wegen der Mietausfallschäden für die vier geplanten Dachgeschosswohnungen verlangen.

Fazit: Auch für Vermieter gilt – wer sich nicht wehrt, lebt verkehrt.

Hinweis: Ganz ausgestanden ist die Sache noch nicht. Das Landgericht muss noch prüfen, ob der Vermieter alle seine Verpflichtungen, wie das rechtzeitige Ankündigen der Maßnahmen, erfüllt hat.