Neue Heizung ist nicht immer eine Modernisierung
Es gibt feine Unterschiede zwischen Instandhaltungen und Modernisierungen. Diese sollten Eigentümer und Vermieter kennen und berücksichtigen, denn die finanziellen Auswirkungen sind groß. Nicht immer handelt es sich bei einer Maßnahme um eine Modernisierung.
Modernisierung oder Instandhaltung
Der entscheidende Unterschied zwischen Instandhaltung und Modernisierung liegt darin, ob eine Maßnahme zwingend notwendig ist. Das hat das LG Bonn entschieden. Im Streitfall war der Austausch einer Heizungsanlage aufgrund gesetzlicher Bestimmungen erforderlich. Der Vermieter wollte - wie bei Modernisierungen möglich - die Maßnahme über eine Mieterhöhung gegenfinanzieren. Das ging aber nicht.
Im Fall von Instandhaltungen ist eine Mieterhöhung für die erfolgten Baumaßnahmen nicht zulässig. Liegt eine Instandhaltung vor, muss der Vermieter die Kosten allein tragen. Die vom Eigentümer verlangte Mieterhöhung wurde nach Klage des Mieters vom LG Bonn gekegelt. Begründung: Der Austausch der Heizungsanlage war durch die neue Energieeinsparverordnung zwingend. Auslöser dafür war § 10 Energieeinsparverordnung (EnEV), der die Nachrüstung bei Anlagen und Gebäuden vorschreibt.
Fazit: Bei einem gesetzlich erforderlichen Austausch ( z. B. der Heizungsanlage) liegt eine Instandhaltung vor. Eine Umlage der Kosten auf die Mieter ist damit nicht möglich. Vermieter sollten darum ggf. frühzeitig handeln, so lange noch keine gesetzlich zwingenden Gründe vorliegen. Denn dann sind solche Maßnahmen Modernisierungen und die Kosten umlegbar.
Urteil: LG Bonn vom 28.1.2021, Az.: 6 S 78/20
