Nur tatsächliche Finanzschwäche zählt

Eine bloß angenommene Gefährdung von Mietzahlungen reicht nicht, um ein Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen. Dies gilt auch nach dem Tod eines Mieters für den überlebenden Teil der Mietergemeinschaft, entschied der Bundesgerichtshof (Urteil vom 31. Januar 2018, Az. VIII ZR 105/17).

In einem gerichtlich entschiedenen Fall wollte der in der Wohnung wohnende Lebensgefährte einer verstorbenen Mieterin in deren Mietverhältnis eintreten. Die Vermieterin kündigte und begründete dies mit der Bonität des Mieters. Dieser nun allein dort lebende Mieter könne die Monatsmiete nebst Nebenkostenvorauszahlung auf Dauer nicht zahlen.

Kündigung aus wirtschaftlichem Grund

Der Mieter klagte gegen die Kündigung. Er forderte zudem die Zustimmung zu einer teilweisen Untervermietung. Würde die Erlaubnis dazu erteilt, könne er die Miete mit Sicherheit wirtschaftlich tragen. Die Vermieterin billigte die Untervermietung nicht. Sie beharrte auf ihrer Kündigung. Amtsgericht und Landgericht gaben der Vermieterin recht.

Der Bundesgerichtshof entschied gegen die Vermieterin. Denn entgegen einer verbreiteten Auffassung komme eine drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit beziehungsweise eine „gefährdet erscheinende Leistungsfähigkeit" eines nach dem Tod des ursprünglichen Mieters in den Vertrag eingetretenen (neuen) Mieters nur in besonderen Ausnahmefällen als wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung in Betracht.

Ablehung muss konkret belegt werden

Anders als bei einem neuen Mietverhältnis kann der Vermieter hier nicht nach seinen Vorstellungen den Mieter wählen. Eine Ablehnung aus wirtschaftlichen Gründen muss konkret belegt und das Eintreten der Zahlungsunfähigkeit wahrscheinlich, nicht vermutet sein. Nur dann liegt ein wichtiger Kündigungsgrund vor.

Die Verweigerung der Untervermietung billigte der BGH ebenfalls nicht. Der Mieter habe an der Erlaubnis ein berechtigtes Interesse; zumal durch die Untervermietung das wirtschaftliche Risiko des Vermieters verringert werde.